Cookies verzekeren het goed functionneren van onze website. Door gebruik te maken van deze site, gaat u akkoord met ons gebruik van cookies. Meer informatie OK
U bent hier: Home / Huren / Woninghuurovereenkomst / Communicatietoolbox / FAQ / Ik ben eigenaar en verhuurder

Ik ben eigenaar en verhuurder

Wat is een huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst is een huurcontract dat wordt afgesloten tussen twee of meerdere partijen om hun respectievelijke verplichtingen met betrekking tot een woning te bepalen. De ‘verhuurder’, die over het algemeen de eigenaar is, geeft de huurder het woongenot van het gebouw of een deel van het gebouw, tegen betaling van een huurprijs.

Een huurovereenkomst moet worden opgesteld in een geschreven document dat wordt ondertekend door de huurder en de verhuurder. Deze overeenkomst moet de volgende gegevens bevatten:

  • de volledige identiteit van de partijen,
  • de datum van het begin van de huurovereenkomst,
  • de aanduiding van alle ruimtes en gedeelten van het verhuurde gebouw,
  • de huurprijs (zonder privatieve en/of gemeenschappelijke lasten),
  • de opsomming en schatting van de privatieve en/of gemeenschappelijke lasten, alsook de berekeningswijze, van de reële kosten (met een eventuele provisie) of van de forfaits (die verondersteld worden het bedrag van de lasten te dekken). Ook het aantal aandelen in de mede-eigendom moet specifiek vermeld worden.
  • de aanduiding van het al dan niet bestaan van individuele meters voor water, gas en elektriciteit, alsook de EAN-codes en elke andere identificatiecode

Bovendien dient de huurovereenkomst te worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn. Er dient een bijkomend exemplaar voorzien te worden voor de registratie. Elke partij dient een origineel exemplaar te ontvangen.

Zijn er gevolgen van de nieuwe regels voor een huurovereenkomst voor het ter beschikking stellen van mijn woning via Airbnb?

De bepalingen van de Brusselse Huisvestingscode met betrekking tot de woninghuurovereenkomst zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten die betrekking hebben op een woning, daarbij inbegrepen de tweede verblijven. Deze bepalingen hebben geen betrekking op toeristische verblijven, in het bijzonder Airbnb, die worden geregeld door een andere wetgeving.

Ik heb een mondelinge huurovereenkomst afgesloten. Is die geldig?

Een mondelinge huurovereenkomst is rechtsgeldig. Indien mondeling een huurovereenkomst werd afgesloten, dan kan zowel de huurder als de verhuurder bij wijze van bescherming van de andere partij eisen dat er een geschrift wordt opgesteld. Dit verzoek kan per aangetekende brief of via een gerechtsdeurwaarder aan de andere partij worden bezorgd. Als binnen de 8 dagen niet voldaan wordt aan dit verzoek, dan kan de partij die in gebreke is eventueel voor de rechter verplicht worden om een schriftelijke overeenkomst te ondertekenen. Indien nodig, kan zelfs gevraagd worden dat het vonnis de waarde heeft van een schriftelijke huurovereenkomst.

Ik heb een huurovereenkomst afgesloten vóór 1 januari 2018. Wat moet ik doen?

Het is niet nodig om uw huurovereenkomst te wijzigen, aangezien de nieuwe regels onmiddellijk van toepassing zijn op de lopende huurovereenkomsten, afgezien van enkele uitzonderingen. Die uitzonderingen gaan over:

  • de anti-discriminatieregels.
  • de informatie die de verhuurder moet verschaffen aan de huurder voor of tijdens het moment waarop de huurovereenkomst wordt afgesloten.
  • de vermeldingen en de vorm van de huurovereenkomst, behalve in het geval van een mondelinge huurovereenkomst.
  • de regels voor de ontbinding van een huurovereenkomst die betrekking hebben op een woning waarvoor een huurverbod werd opgelegd.

Deze laatste regels gelden enkel voor huurovereenkomsten die werden afgesloten of verlengd vanaf 1 januari 2018.

Hoe kan ik een huurovereenkomst registreren? 

De registratie van de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en de eventuele aanhangsels van de huurovereenkomst zijn een wettelijke verplichting ten laste van de verhuurder. Hij moet de huurovereenkomst laten registreren binnen de 2 maanden na het afsluiten ervan. De verhuurder wordt echter niet geacht het medehuurpact te laten registreren. De medehuurders kunnen dit pact wel laten registreren als zij daar belang aan hechten. 

De registratie is gratis. Het is noodzakelijk om de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en de eventuele aanhangsels van de huurovereenkomst te registreren.

Om de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving te registreren, moet de verhuurder drie exemplaren voorleggen (als er slechts twee partijen in het contract staan) aan het registratiekantoor van het kanton waarin de woning ligt. De verhuurder kan de overeenkomst ook met de post of online doorsturen.

Welke risico’s loop ik als ik de huurovereenkomst niet registreer?

De verhuurder moet die formaliteit wettelijk nakomen binnen de 2 maanden na het afsluiten van de huurovereenkomst, ongeacht of het gaat om een huurovereenkomst van lange of korte duur, een studentenwoninghuurovereenkomst of voor een medehuurovereenkomst. In dat laatste geval is de verhuurder echter niet verplicht om het medehuurpact te registreren. 

Als de huurovereenkomst niet geregistreerd wordt, kan de huurder deze overeenkomst verbreken zonder opzegtermijn of schadevergoeding. De huurder moet de verhuurder wel een ingebrekestelling hebben toegestuurd waar gedurende 1 maand geen gevolg aan is gegeven. De verhuurder krijgt dan een boete waarvan het bedrag wordt bepaald door de fiscale administratie.

Hoe kan ik de duur van de huurovereenkomst bepalen? Wat zijn de eventuele gevolgen?

De duur van de huurovereenkomst hangt af van de gewenste wettelijke regeling. In het gemeenrecht bepalen de partijen vrij de duur van de huurovereenkomst. Bepaalde regelingen moeten echter de volgende regels naleven:

  • De huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats heeft in principe een duur van 9 jaar. Een andere duurtijd is nochtans mogelijk, maar dat heeft gevolgen voor de opzegtermijn en de schadevergoeding.
  • Voor de studentenwoninghuurovereenkomst is de maximumduur 12 maanden; er is geen minimumduur. Bij een langere duurtijd valt de overeenkomst niet meer onder de regeling van de studentenwoninghuurovereenkomst maar gaat het over een andere wettelijke regeling (gemeenrecht of hoofdverblijfplaats).

De huurder vraagt mij om de verhuurde woning tot zijn hoofdverblijfplaats te bestemmen. Welke gevolgen heeft dat voor mij?

Deze regeling beschermt de huurder beter dan de regeling van het gemeenrecht. Er zijn specifieke regels van toepassing voor de duur en het opzeggen van de huurovereenkomst

De huurder vraagt mij om de woning tot zijn hoofdverblijfplaats te bestemmen. Kan ik mij daartegen verzetten?

Voordat de huurder de woning tot zijn hoofdverblijfplaats kan bestemmen, moet hij aan 2 voorwaarden voldoen:

  • Hij moet zijn persoonlijke en familiale activiteiten effectief onderbrengen in de woning.
  • De verhuurder moet expliciet of impliciet aangeven dat hij akkoord gaat met die bestemming van het goed. Wanneer de verhuurder zijn toestemming heeft gegeven, kan hij die niet meer intrekken.

Als de verhuurder zich hiertegen wilt verzetten, dan moeten er precieze vermeldingen in de huurovereenkomst worden gevoegd, namelijk:

  • De expliciete en ernstige verantwoording van de redenen waarom de woning niet kan dienen als hoofdverblijfplaats ( bijvoorbeeld de natuurlijke bestemming van de woning :apparthotel, vakantiewoning, enz. ).
  • Het adres waarop de huurder zijn hoofdverblijfplaats zal hebben tijdens de duur van de huurovereenkomst.

Het is niet voldoende om een clausule toe te voegen in de trant van “de verhuurde woning mag niet dienen als hoofdverblijfplaats van de huurder”.

Als de bestemming tot hoofdverblijfplaats door de huurder wordt aangevraagd terwijl de huurovereenkomst al loopt, dan wordt van de verhuurder een schriftelijk akkoord gevraagd. Als de huurder feitelijk stopt met het bestemmen van de woning tot zijn hoofdverblijfplaats, dan zal hij niet meer kunnen genieten van de gevolgen van die regeling.

Voor wiens rekening is de onroerende voorheffing : ik of mijn huurder?

Het enige geval waarin de onroerende voorheffing ten laste kan zijn van de huurder is die van een huurovereenkomst van gemeenrecht, zoals een tweede verblijfplaats. Zodra het gaat om een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats en om een studentenwoninghuurovereenkomst, is de onroerende voorheffing verplicht te uwen laste.

Weet echter dat de gezinssituatie van de huurder recht geeft op een vermindering van de onroerende voorheffing, in bepaalde gevallen:

  • de huurder is een oorlogsinvalide
  • de huurder is een persoon met een handicap
  • de huurder heeft personen ten laste

Het wordt de verhuurder aangeraden om op de hoogte te blijven van die voorwaarden, aangezien de huurder wettelijk gezien die vermindering van de onroerende voorheffing van zijn huurprijs mag aftrekken.

Ik heb mijn woning onlangs verhuurd aan een getrouwd echtpaar of aan wettelijk samenwonenden. Wie van de twee ondertekent de huurovereenkomst?

Wanneer de huurovereenkomst over de hoofdverblijfplaats van een getrouwd echtpaar of van wettelijk samenwonenden gaat, wordt de overeenkomst steeds geacht gesloten te zijn door beide partners, zelfs wanneer de huurovereenkomst maar door één van hen is ondertekend en zelfs wanneer de huurovereenkomst is ondertekend vóór het huwelijk of de verklaring van wettelijk samenwonen. De huurovereenkomst ‘behoort’ dus altijd toe aan beide partners.

Dat betekent dat de verhuurder verplicht is om elke kennisgeving over de huurovereenkomst in twee exemplaren afzonderlijk naar beide partners te sturen. Van hun kant moeten zij de verhuurder ook hun kennisgevingen afzonderlijk toesturen. Als deze regel niet wordt nageleefd, kan de verhuurder – en kunnen zij – de nietigheid van de akten inroepen.

Ik zou graag meer weten over de kandidaat-huurder. Welke informatie mag ik hem vragen zonder dat er sprake is van discriminatie?

Vóór het afsluiten van de huurovereenkomst verzamelt de verhuurder bij de kandidaat-huurder de informatie die uitsluitend te maken heeft met het ondertekenen van een huurovereenkomst en die zal dienen om na te gaan dat er geen moeilijkheden zijn bij het kiezen van een huurder. Het gaat om:

  • de namen en voornamen.
  • een manier om te communiceren met de huurder (telefoonnummer, e-mailadres, postadres …).
  • elk soort document dat de identiteit van de huurder bevestigt en dat bevestigt dat hij wettelijk gezien in staat is om de huurovereenkomst te ondertekenen.
  • elk soort document dat aangeeft uit hoeveel personen zijn gezin bestaat.
  • het bedrag of de schatting van de financiële middelen waarover de huurder beschikt: betalingsbewijzen van eerdere huurprijzen, een loonfiche, bankrekeninguittreksels, werkloosheidsuitkering, uitkeringen van het ziekenfonds, uitkeringen voor personen met een handicap…

In dat verband wordt het aangeraden dat de betalingsbewijzen van eerdere huurprijzen niet over meer dan 3 opeenvolgende maanden gaan. Het is de verhuurder bovendien niet toegestaan om aan de kandidaat-huurder te vragen naar de identiteit van de schuldenaar van zijn inkomsten. Bijgevolg is het de huurder toegestaan om die identiteit zwart te maken op de meegedeelde documenten. 

In deze fase is het de verhuurder dus niet toegestaan om hem een bewijs te vragen van een arbeidsovereenkomst van onbepaalde duur, een uittreksel uit het strafregister, een referentiebrief van zijn vorige verhuurder enz.

Welke informatie en documenten moet ik de kandidaat-huurder van mijn kant verplicht bezorgen?

Van bij het begin van de verhuur en ten laatste bij het afsluiten van de huurovereenkomst moet de verhuurder minstens de volgende informatie bezorgen aan de huurder :

  • de beschrijving van de woning;
  • het bedrag van de huurprijs (zonder privatieve- en/of gemeenschappelijke lasten);
  • de aanduiding van het al dan niet bestaan van individuele meters voor water, gas en elektriciteit;
  • de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke lasten, alsook de berekeningswijze (provisie of forfait). De verhuurder moet de huurder ook specifiek het aantal aandelen in de mede-eigendom mededelen;
  • het energieprestatiecertificaat (EPC);
  • de manier waarop het gebouw beheerd wordt (aanwezigheid van een syndicus of niet).

Het niet naleven van deze verplichting kan leiden tot een administratieve boete tussen 50 en 200 euro. Indien het niet doorgeven van informatie schade heeft berokkend aan de huurder, dan kan hij bovendien vragen om de huurovereenkomst te verbreken, eventueel met een schadevordering en interesten, of kan hij een schadevergoeding vragen.

Mijn onroerend goed is verhuurd, hoewel het zich niet in een staat bevond om verhuurd te worden op het moment waarop de huurovereenkomst ondertekend werd. Welke risico’s loop ik?

De verhuurder moet de huurder een goed aanbieden dat:

  • kan dienen voor het beoogde gebruik
  • beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting zoals voorzien in de uitvoeringsbesluiten

Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn, dan kan de huurder naar keuze, een verzoenings-, bemiddelings- of arbitrageprocedure inzetten ten overstaan van de verhuurder, of de huurder kan een klacht indienen bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie en/of de bevoegde vrederechter.

De verhuurder loopt kans op administratieve sancties gaande van een boete tot een verbod op verhuur. Anderzijds kan de gekozen actie ( verzoenings-, bemiddelings- of arbitrageprocedure, klacht, dagvaarding ) ook gevolgen met zich meebrengen voor de huurovereenkomst. 

Als er een verhuurverbod geldt voor het goed, dan wordt de lopende huurovereenkomst nietig, ongeacht welke partij verantwoordelijk is voor de tekortkomingen.

Als er geen verhuurverbod geldt en als de huurder niet verantwoordelijk is voor de tekortkomingen, dan heeft hij de keuze:

  • ofwel vraagt hij de verbreking van de huurovereenkomst, met een eventuele schadevordering, en een eventuele schadeloosstelling voor de herhuisvestingskosten;
  • ofwel eist hij dat de verhuurder de nodige werkzaamheden uitvoert en een eventuele vermindering van de huurprijs.

Ik wil werken uitvoeren terwijl de huurovereenkomst loopt. Kan ik dat doen terwijl mijn huurder nog in het goed woont?

Tijdens de duur van de huurovereenkomst kan de verhuurder zonder toestemming van de huurder enkel :

  • de dringende herstellingswerken uitvoeren die niet kunnen uitgesteld worden tot het einde van de huurovereenkomst, 
  • de werken uitvoeren voor het verbeteren van de energieprestatie en;
  • de werken uitvoeren voor het aanpassen van het goed wegens de handicap van de huurder. 

De huurder moet deze werken aanvaarden, ook al veroorzaken ze hinder tijdens de duur van de werken. Voor andere werken is de toestemming van de huurder vereist.

In het geval van dringende herstellingen mogen de werken niet langer duren dan 40 dagen. Is dit niet geval, dan wordt de huurprijs verlaagd, evenredig met de tijd en het deel van de woning dat onbeschikbaar is. Als de herstellingen bovendien van die aard zijn dat ze het goed onbewoonbaar maken, dan kan de huurder de verbreking van de huurovereenkomst vragen voor de rechtbank.

Voor werken die de energieprestatie verbeteren (EPC) vindt u meer gedetailleerde informatie in de brochure.

De werken die ik ga uitvoeren terwijl de huurovereenkomst loopt, zorgen voor een gevoelige stijging van de waarde van het goed. Mag ik bijgevolg, naar aanleiding van die werken, de huur die de huidige huurder mij betaalt verhogen?

In principe wordt de huurprijs niet herzien terwijl de huurovereenkomst loopt, afgezien van de indexering. Maar als de verhuurder het met de huurder eens is geworden om werken uit te voeren, dan kunnen beide partijen ook overeenkomen om de huurprijs te verhogen

In het geval van werken voor de verbetering van de energieprestatie, moet dat akkoord expliciet gesloten worden, ten laatste een maand voor de aanvang van de werken. De verhoging moet proportioneel zijn ten opzichte van de werkelijke kost van de werken en van de verbetering van de energieprestatie. Dezelfde voorwaarden zijn van toepassing wanneer de werken bedoeld zijn om de woning aan te passen aan de handicap of het verlies van zelfstandigheid van de huurder

Het is echter toch mogelijk om aan de rechter een verhoging van de huurprijs te vragen als de verhuurder bewijst dat de normale verhuurwaarde van het goed met 10% is gestegen naar aanleiding van werken die hij heeft uitgevoerd op zijn kosten.

Ik wil meer ingrijpende werken uitvoeren in de woning, waardoor het goed onbewoonbaar wordt. Ik moet de huurovereenkomst dus beëindigen. Hoe ga ik te werk ten opzichte van de huurder?

Aan het einde van de eerste of tweede periode van drie jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen als hij overweegt om werken uit te voeren om het verhuurde goed te herbouwen, verbouwen of te renoveren. De verhuurder moet de huurder dan wel een opzeggingstermijn van 6 maanden geven waarbij hij moet toelichten waarom hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. 

De verhuurder moet ook 4 voorwaarden naleven:

  1. De opzeggingstermijn moet vergezeld zijn van een kopie van:
    - ofwel de stedenbouwkundige vergunning, als zo’n vergunning nodig is voor de beoogde werken;
    - ofwel een gedetailleerde offerte;
    - ofwel een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten, als de verhuurder van plan is om de werken zelf uit te voeren;
    - ofwel een aannemerscontract.
  2. Aantonen dat de beoogde werken de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw met betrekking tot de plaatsbestemming naleven.
  3. Bevestigen dat de werken zullen gaan over het woongedeelte van het bewoonde goed (zijn dus uitgesloten: de voorgevel van het gebouw, de zolder, de tuin, de bijgebouwen van het gebouw …).
  4. Aantonen dat de kost van de werken hoger is dan 3 jaar huur (of 2 jaar, in het geval van een geheel van woningen).

Om te verzekeren dat de werken goed verlopen, kan de verhuurder bovendien op elk moment de huurovereenkomst van elke betrokken woning beëindigen, door middel van een opzegtermijn van 6 maanden, maar die verbreking mag niet gebeuren tijdens het eerste jaar. 

Als de verhuurder niet heeft kunnen voldoen aan alle voorwaarden die vereist zijn voor de kennisgeving van de opzeggingstermijn aan de huurder, dan is die opzeggingstermijn niet geldig. In dat geval moet de verhuurder een nieuwe opzeggingstermijn meedelen aan de huurder, overeenkomstig de Brusselse Huisvestingscode, als het nog mogelijk is om dat te doen binnen de voorgeschreven termijn. De huurder kan ook controleren of de procedures werden nageleefd die aan de verhuurder worden opgelegd in het kader van de werken.

Het gebouw moet gerenoveerd worden. In welke context mag mijn huurder die werken uitvoeren?

Van bij het begin van de huurovereenkomst of in een later opgesteld schriftelijk document kan de huurder zich engageren om op zijn kosten, in het gehuurde goed, de geplande werken uit te voeren die normaal ten laste zijn van de verhuurder. In dat geval is er sprake van een renovatiehuurovereenkomst. De regels van de renovatiehuurovereenkomst gelden voor elke woninghuurovereenkomst, op voorwaarde dat de duur ervan minimum 3 jaar bedraagt.

De huurovereenkomst (of het aanhangsel) vermeldt in detail:

Wat zijn de werken die de huurder mag uitvoeren in het kader van een renovatiehuurovereenkomst?

De huurder mag om het even welke werken uitvoeren die ervoor moeten zorgen dat er wordt voldaan aan de elementaire eisen inzake veiligheid, gezondheid, bewoonbaarheid en de uitrusting van de woning. Als hij zulke werken uitvoert, moet hij drie voorwaarden naleven:

  1. het goed mag in principe niet bewoond worden tot het einde van de uitvoering van de werken;
  2. als het goed toch bewoond wordt tijdens de werken, dan kunnen slechts bepaalde werken, die de Regering heeft vastgelegd, het voorwerp uitmaken van een renovatiehuurovereenkomst. Bovendien mogen die werken enkel gaan over niet-conforme aspecten van het goed die effectief opgelost kunnen worden;
  3. tijdens de duur van de werken mag er geen huur geëist worden.

Mijn huurder vraagt me om herstellingen en onderhoudswerken uit te voeren in het verhuurde goed. In welke gevallen ben ik verplicht om in te gaan op zijn vraag?

Over het algemeen wordt normale slijtage tijdens de huurperiode beschouwd als zijnde ten laste van de verhuurder, terwijl de schoonmaak en regelmatig klein onderhoud ten laste van de huurder zijn. De huurder moet dus de herstellingen en de onderhoudswerken uitvoeren tijdens de duur van de huurovereenkomst.

De verhuurder moet echter alle andere herstellingen uitvoeren die noodzakelijk zijn voor een normaal gebruik van het verhuurde goed. De huurder van zijn kant is tevens verantwoordelijk voor de herstellingen van schade die het gevolg is van zijn eigen fout.

De Regering heeft een niet-exhaustieve lijst van de belangrijkste verplichtingen voor herstellingen en onderhoud opgesteld. De partijen mogen niet afwijken van de verdeling die werd vastgelegd.

Moet ik verplicht een plaatsbeschrijving opmaken met de goedkeuring van mijn huurder?

Ja, opdat een plaatsbeschrijving geldig zou zijn moet die:

  • zijn opgesteld op tegenspraak, dat betekent in aanwezigheid van de huurder en de verhuurder (of diens vertegenwoordiger)
  • gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en de verhuurder (of door diens vertegenwoordiger). Een plaatsbeschrijving die ofwel alleen is opgemaakt door de huurder of de verhuurder ofwel door een expert die door één van beiden werd aangeduid, kan altijd worden aangevochten door de andere (afwezige) partij;
  • gedetailleerd zijn, dat wil zeggen nauwkeurig zijn. Een clausule in de trant van: “het gebouw bevindt zich in goede staat en beide partijen erkennen dit” wordt niet beschouwd als een plaatsbeschrijving. Als de woning voorzien is van individuele meters, dan dienen de plaatsbeschrijvingen bij intrede en vertrek de meterstanden voor het verbruik te vermelden met aanduiding van de meternummers, alsook de EAN-codes of elke andere identificatiecode van de meters voor water, gas en elektriciteit.

De huurder de verhuurder kunnen een model gebruiken dat de Regering heeft opgesteld. Dit model is niet verplicht maar heeft het voordeel dat het een overzicht geeft van de minimale aandachtspunten waarnaar gekeken moet worden bij het opstellen van een plaatsbeschrijving. Het model vervangt dus niet de bekwaamheid en de praktijkervaring van een expert.

Het is daarom aan te raden dat de verhuurder en de huurder overeenkomen om een gespecialiseerde derde (landmeter-vastgoedexpert, architect…) aan te duiden om de plaatsbeschrijving op te stellen. De honoraria van de expert dienen dan gedeeld te worden tussen beide partijen. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen zich ook laten bijstaan door een expert naar hun eigen keuze, maar die betalen zij dan elk apart.

De plaatsbeschrijving moet verplicht worden opgesteld wanneer de woning nog niet bewoond is, ofwel tijdens de eerste maand van de bewoning.

De eerste maand van bewoning is voorbij en ik heb geen plaatsbeschrijving. Wat moet ik doen?

Als er geen gevolg is gegeven aan de vraag van de verhuurder om de plaatsbeschrijving op te stellen, dan kan hij zich tot de vrederechter richten opdat die een expert aanstelt. Na de eerste maand van bewoning is de verhuurder niet meer verplicht om die formaliteit te vervullen, aangezien de woning al bewoond is.

Weet echter dat bij afwezigheid van een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede de huurder geacht wordt de woning ontvangen te hebben in dezelfde staat als die waarin ze zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst. Met andere woorden, de huurder is niet verantwoordelijk voor eventuele schade, tenzij de verhuurder bewijst dat die schade door de huurder is berokkend. 

Hoe kan de huurder te werk gaan als hij de huurovereenkomst wil overdragen of de woning wil onderverhuren?

De huurovereenkomst overdragen
De huurder mag de huurovereenkomst niet overdragen, behalve als hij voorafgaande schriftelijke toestemming verkrijgt van de verhuurder. Als de huurovereenkomst wordt overgedragen, wordt de overdragende huurder ontlast van elke toekomstige verplichting. In dit geval zijn er specifieke regels van toepassing.

Het goed onderverhuren
De huurder kan het verhuurde woning onderverhuren met de expliciete of impliciete goedkeuring van de verhuurder, dus ook als de verhuurder zijn goedkeuring niet schriftelijk meedeelt. De verhuurder geeft bijvoorbeeld zijn stilzwijgende toestemming door de betalingen van de huur door de onderverhuurder te aanvaarden. In dit geval zijn er specifieke regels van toepassing.
Wanneer de woning bestemd is voor de hoofdverblijfplaats van de huurder, dan zijn er bijzondere regels van toepassing op de onderverhuur (bijvoorbeeld, de huurder mag niet de volledige woning onderverhuren).

Mijn huurder heeft de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd. Hoe kan hij de woning onderverhuren?

De huurder kan alleen maar een deel van de woning onderverhuren. Hij moet de rest van het gehuurde gebouw blijven bewonen als zijn hoofdverblijfplaats. Het onderverhuurde deel kan al dan niet dienen als hoofdverblijfplaats van de onderhuurder. In dat geval wordt de hoofdhuurder de verhuurder van de onderhuurder.

De onderverhuur moet voldoen aan volgende voorwaarden:

  • de duur mag niet langer zijn dan die van de hoofdhuurovereenkomst.
  • de huurder moet aan de onderhuurder aangeven dat hij gebonden is aan een hoofdhuurovereenkomst en moet hem informeren over de reikwijdte van zijn rechten.
  • wanneer de verhuurder de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder daarvan op de hoogte brengen binnen de 15 dagen die volgen op de ontvangst van de opzeggingstermijn. De hoofdhuurder moet de onderhuurder signaleren dat de onderhuurovereenkomst zal aflopen op dezelfde datum als de hoofdhuurovereenkomst. 

N.B.: Wanneer de hoofdhuurovereenkomst afloopt en, bijgevolg, ook de onderhuurovereenkomst afloopt, kan de onderhuurder niet vragen om te genieten van een verlenging wegens uitzonderlijke omstandigheden.

Ik wil mijn onroerend goed verkopen. Hoe moet ik te werk gaan ten opzichte van mijn huurder als de huurovereenkomst nog loopt?

De verplichtingen van de verhuurder ten opzichte van de huurder zijn verschillend naargelang de huurovereenkomst al dan niet een zekere datum vermeldt die vroeger is dan de datum van verkoop van het verhuurde goed. Vandaar het belang van de registratie van de huurovereenkomst (die de huurovereenkomst een zekere datum geeft).

In het geval van een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats heeft de huurder het recht om ingelicht te worden over de toekomstige verkoop van het verhuurde goed (of een deel daarvan). Op basis van die informatie kan de huurder de huurovereenkomst registreren als dat nog niet gebeurd is, of kan hij een bod uitbrengen als koper. De verhuurder moet dus zijn intentie tot verkoop kenbaar maken aan de huurder per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Als er meerdere huurders zijn, moeten ze elk afzonderlijk worden ingelicht. In die zin is het ook niet toegelaten om de intentie tot verkoop van het goed of van een deel ervan openbaar te maken vooraleer de verhuurder het aan de huurder(s) heeft bekendgemaatk. Dat is overigens een onvervreemdbaar recht van de huurder(s). 

U verkoopt het goed nadat u het huurcontract heeft geregistreerd
Degene die het goed verwerft (zelfs gratis) neemt de rechten en plichten over van de verhuurder.

U verkoopt het goed terwijl de huurovereenkomst nog niet geregistreerd is
Als de huurder sinds minder dan 6 maanden in de woning woont: dan is hij niet beschermd. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen zonder reden of schadeloosstelling. 
Als de huurder al minstens 6 maanden in de woning woont: dan komt de koper in de plaats van de rechten en plichten van de verhuurder. Maar hij kan de huurovereenkomst beëindigen als hij voldoet aan bepaalde voorwaarden.

Mijn huurder is overleden. Wat gebeurt er met de huurovereenkomst?

Als de woning niet wordt bewoond door de leden van zijn gezin na zijn overlijden, en als de huur en/of lasten onbetaald blijven tijdens een periode van 2 maanden na het overlijden, dan mag de verhuurder de huurovereenkomst beschouwen als verbroken zonder opzeg noch vergoeding. De verhuurder heeft dus geen vonnis van de vrederechter nodig.

In geval van verbreking kan de verhuurder vragen dat de huurwaarborg wordt vrijgegeven ten belope van de bedragen die hem verschuldigd zijn. Daartoe moet de verhuurder voor de bevoegde rechtbank (de vrederechter) een eenzijdig verzoekschrift indienen. Dit verzoekschrift kan ondertekend worden door een advocaat handelend in opdracht van de verhuurder of door de verhuurder zelf. 

De verhuurder mag overigens vrij beschikken over de goederen van de overleden huurder vanaf de verbreking, mits het naleven van de regels voor bewaargeving.

Kan ik in het geval van een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats het bedrag van de huurprijs vrij bepalen? Wanneer mag ik de huurprijs verhogen?

In principe mag de verhuurder de huurprijs vrij bepalen, afgezien van bepaalde geconventioneerde kaders.

Om u een overzicht van de gangbare huurprijzen in Brussel te geven, kunt u deze lijst van referentiehuurprijzen raadplegen. Deze lijst is indicatief en niet verplichtend. Zij is gebaseerd op criteria met betrekking tot de woning zelf of de ligging ervan, de staat waarin ze zich bevindt, de bewoonbare oppervlakte, het aantal ruimtes…

De huurprijs kan echter gewijzigd worden volgens twee mechanismes: de indexering en de herziening, naar boven of beneden, onder bepaalde voorwaarden.

Voor korte contracten echter mag u de huurprijs niet verhogen, afgezien van de indexering.

Hoe moet ik de huurprijs indexeren?

Als het contract indexering toelaat, kan de huurprijs elk jaar geïndexeerd worden, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De Brusselse Huisvestingscode bepaalt dat:

  • de indexering niet hoger mag zijn dan het resultaat van de formule hieronder;
  • de indexering is niet automatisch: de verhuurder dient dit schriftelijk aan te vragen bij de huurder;
  • de aanvraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de 3 maanden die voorafgaan aan de vraag.

Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs te kennen, wordt de volgende formule toegepast:

(basishuurprijs x nieuwe index) / basisindex

De indexering mag nooit hoger zijn dan het bedrag dat door deze formule wordt bepaald. De indextabellen kunnen geraadpleegd worden op de website van de FOD Economie:
https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/gezondheidsindex

Er bestaat ook een huurcalculator van de geïndexeerde huur (volgens hogervermelde formule): 
https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie

N.B.: Vanaf het versturen van de kennisgeving aan de huurder heeft de verhuurder 1 jaar om voor de rechtbank de betaling van het resultaat van de indexering te eisen. Na het verstrijken van die termijn is de huurder niet meer verplicht om het bedrag te betalen dat het resultaat is van de indexering van de huurprijs.

Ik heb verschillende jaren mijn huurprijs vergeten te indexeren. Heb ik het recht om verschillende indexeringen die ik sinds de ondertekening van de huurovereenkomst niet heb aangevraagd te cumuleren?

Nee. De aanvraag tot indexering van de verhuurder heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de 3 maanden die voorafgaan aan de maand van diens aanvraag. Als de indexering van toepassing is, kan de huurprijs elk jaar geïndexeerd worden, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Vanaf het verzoek per aangetekende brief van de verhuurder aan de huurder heeft de verhuurder 1 jaar om voor de rechtbank de betaling te eisen van het bedrag dat het resultaat is van de indexering. Wanneer die termijn verstreken is, is de huurder niet meer verplicht om de verhuurder te betalen.

Mijn huurder weigert al een aantal maanden de huur te betalen, en over het algemeen zijn we in een conflict verwikkeld. Hoe los ik dat probleem op?

Geschillen met de huurder zijn de exclusieve bevoegdheid van de vrederechter. Toch bestaan er andere manieren dan gerechtelijke stappen om een conflict tussen de huurder en de verhuurder op te lossen, zoals verzoening, bemiddeling en arbitrage. 

Verzoening en bemiddeling worden op vrijwillige basis opgestart en betekenen dat er een derde wordt aangesteld. De rol van die derde is enigszins anders naargelang het gaat om verzoening of bemiddeling:

  • Nadat hij huurder en verhuurder gehoord heeft, stelt de verzoener hen een oplossing voor om hun conflict te regelen.
  • De bemiddelaar probeert huurder en verhuurder te helpen om zelf een oplossing te vinden die past bij hun belangen, om hun conflict te regelen.

Bij arbitrage gaat het om een gerechtelijke procedure waarbij de arbiter dezelfde macht heeft als een rechter. 

Deze oplossing is snel en efficiënt maar kan kostelijk zijn aangezien arbiters een salaris krijgen. Tegen hun beslissing is bovendien geen beroep mogelijk. De mogelijkheden om de uitspraak van een arbiter te annuleren zijn overigens beperkt. 

Daarom is het enkel bij het ontstaan van een conflict mogelijk om een arbiter aan te duiden. Een bepaling in een huurovereenkomst die stelt dat geschillen door de ene of de andere scheidsrechter worden beslecht, is dus nietig.

Mijn huurder maakt een uitzonderlijk moelijke periode in zijn leven door terwijl de huurovereenkomst afloopt. Kan hij een verlenging van de huurovereenkomst vragen, zodat hij de tijd heeft om een oplossing te vinden?

Ja, wanneer de einddatum van de huurovereenkomst nadert of de huurovereenkomst loopt af na een opzeggingstermijn, dan kan de huurder een verlenging van de huurovereenkomst vragen die verantwoord wordt door uitzonderlijke omstandigheden. Deze omstandigheden maken dat het een tijdlang heel lastig is om te verhuizen of een woning te zoeken: een echtscheiding, verlies van werk, de huurder is ziek of hoogbejaard…

De huurder moet die verlenging per aangetekende brief vragen aan de verhuurder, ten laatste 1 maand voor het aflopen van de huurovereenkomst. De verlenging kan worden aangevraagd mits er aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Mijn huurder betaalt een provisie voor de lasten. Hoe moet ik de lasten verhogen als de prijs van het water / de elektriciteit stijgt?

Als er geen overeenstemming is, kan elke partij op elk moment aan de rechter een herziening van de forfaitaire kosten en lasten vragen, of een omzetting daarvan in werkelijke kosten en lasten. De rechter spreekt zich in het bijzonder uit over de basis voor de evolutie van de werkelijke uitgaven. Hij neemt een beslissing over de omzetting van de kosten en lasten voor zover dat mogelijk is.

De provisie voor de lasten die de huurder betaalt, is hoger dan wat hij verbruikt. Kan hij het verschil terugvorderen? 

De huurder kan van de verhuurder op elk moment het verschil terugvorderen van de bedragen die hij teveel heeft betaald. Hij vraagt dit schriftelijk per aangetekende brief.

Maar:

  • de huurder kan enkel de terugbetaling eisen van de teveel betaalde bedragen van de 5 jaren voorafgaand aan aan de datum van de verzending van de aangetekende brief.
  • als de verhuurder de terugbetaling niet uitvoert, moet de huurder zijn zaak voor de vrederechter brengen binnen de termijn van 1 jaar, tellend vanaf zijn vraag tot terugbetaling per aangetekende brief.

Hoe kan ik het bedrag van de huurwaarborg bepalen?

De huurwaarborg is niet verplicht, behalve als dat in de huurovereenkomst staat. De Brusselse Huisvestingscode beschrijft drie vormen van waarborg, maar er bestaan nog andere (storting, pand enz.):

  1. De geïndividualiseerde rekening
    Dit is een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de verhuurder. In dit geval mag de waarborg niet meer zijn dan het equivalent van 2 maanden huur.
  2. De bankwaarborg
    Hiermee kan de huurder zijn waarborg stap voor stap samenstellen. In dit geval garandeert de financiële instelling het totale bedrag van de waarborg, tellend vanaf het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder engageert zich om die waarborg volledig en stap voor stap samen te stellen, via vaste maandelijkse betalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximum van 3 jaar. In deze vorm mag de huurwaarborg niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan 3 maanden huur.
  3. De bankwaarborg die het resultaat is van een typecontract tussen het OCMW en een finaciële instelling
    Hier is het het OCMW dat een aanvraag moet indienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan 3 maanden huur.

Ik heb mijn goed te huur gesteld via een vastgoedkantoor. Mag ik die kosten op mijn huurder verhalen?

De verhuurder mag enkel de interventiekosten van een derde voor het verhuur van het gebouw (zoals een vastgoedmakelaar) op de huurder verhalen, behalve als het de huurder is die een beroep doet op die derde.

Wat is het verschil tussen een studentenwoninghuurovereenkomst en een klassieke huurovereenkomst?

Een studentenwoninghuurovereenkomst is een huurovereenkomst door of voor een student in het kader van zijn studies. Om een studentenwoninghuurovereenkomst af te sluiten, moet voldaan worden aan twee voorwaarden:

  • de verhuurder moet akkoord gaan om de specifieke regels voor studentenwoningen zoals voorzien door de Brusselse Huisvestingscode toe te passen;
  • de huurder-student moet de verhuurder een bewijs van zijn hoedanigheid van student meedelen voor de duur van de huurovereenkomst of een groot deel daarvan.

De Brusselse Huisvestingscode bevat nieuwe regels die specifiek van toepassing zijn op studentenwoningen. Deze regels zijn van toepassing op elke studentenwoninghuurovereenkomst die wordt afgesloten of verlengd na 1 januari 2018 en vervangen de regelingen voor huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats van gemeenrecht. De regels gaan meer bepaald over:

  • de duur van de studentenwoninghuurovereenkomst en de verbreking ervan;
  • het recht op informatie van de huurder in geval van overdracht (door verkoop bijvoorbeeld) van het verhuurde goed.

Afgezien van deze specifieke regels, zijn de regels die gelden voor alle woninghuurovereenkomsten van toepassing op de studentenwoninghuurovereenkomst. Als de woning wordt bestemd tot hoofdverblijfplaats van de student, dan zijn de regelingen die in de huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats voorzien zijn van toepassing.

Hoe kan de huurder mij bewijzen dat hij student is in het kader van een studentenwoninghuurovereenkomst? 

De huurder moet aan de verhuurder of een attest van regelmatige inschrijving in een instelling voor secundair onderwijs, of voor hoger onderwijs, of in een centrale examencommissie, verschaffen.

De huurder moet dat bewijs aan de verhuurder bezorgen bij het ondertekenen van de studentenwoninghuurovereenkomst en, wanneer die verlengd wordt, één maand voor de verlenging. Indien dat niet mogelijk is, bezorgt de huurder een kopie van zijn aanvraag tot inschrijving of een verklaring op erewoord waarin hij verklaart deze aanvraag tot inschrijving te hebben gedaan aan de verhuurder. Het inschrijvingsbewijs moet echter wel binnen de 2 maanden na de intrek van de huurder in het gehuurde goed (of in geval van verlenging van de studentenwoninghuurovereenkomst binnen de 2 maanden volgend op de verlenging) bezorgd worden aan de verhuurder. 

Als de huurder binnen die termijn niet kan bewijzen dat hij student is, zal het contract niet beschouwd worden als een studentenwoninghuurovereenkomst. Het gaat dan over een huurovereenkomst van gemeenrecht of voor een hoofdverblijfplaats, naargelang van de bestemming van het gehuurde goed. 

Ik verhuur mijn goed aan studenten, en zou graag hiervoor het label van ‘kwaliteitsvolle studentenwoning’ verkrijgen. Hoe pak ik dit aan en wat zijn de voordelen hiervan?

Om dit label, dat door de gewestelijke administratie wordt toegekend, te verkrijgen, moet het verhuurde goed aan bepaalde kwaliteitsnormen voldoen. Het doel van het label is om de sector van de studentenhuisvesting aantrekkelijker en homogener te maken. 
Dankzij dit label hebben studenten een grotere garantie dat ze in een kwaliteitsvolle woning terechtkomen. Bovendien geniet het gelabelde goed van een grotere zichtbaarheid op het speciaal daarvoor opgerichte onlineplatform.
 
De voorwaarden om het label te bekomen waaraan verplicht voldaan moet worden zijn als volgt:

  • de studentenwoning ligt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, dus in één van de 19 Brusselse gemeenten.
  • de studentenwoning voldoet aan de eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.
  • de studentenwoning wordt verhuurd in het kader van een studentenwoninghuurovereenkomst.
  • de studentenwoning heeft een energieprestatiecertificaat (EPC) dat geldig is op de datum waarop het label wordt aangevraagd.
  • de huurprijs en kosten staan duidelijk en nauwkeurig vermeld in het aanvraagformulier, waar de verhuurder een kopie van de studentenwoninghuurovereenkomst en het energieprestatiecertificaat bijvoegt.

De verhuurder kan er andere zaken aan toevoegen waarvan hij denkt dat ze de studentenwoning aantrekkelijker zullen maken (fietsenstalling, internetverbinding, wifi, enz.).

Loopt de studentenwoninghuurovereenkomst automatisch af aan het einde van elk academiejaar?

Een studentenwoninghuurovereenkomst wordt in principe afgesloten voor een maximale duur van 12 maanden, behalve wanneer beide partijen een minder lange termijn in de huurovereenkomst voorzien. Als de partijen een termijn overeenkomen van meer dan 12 maanden dan zullen de regelingen van gemeenrecht of van een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats van toepassing zijn, afhankelijk van het geval waar het om gaat.

Hoe kan ik een studentenhuurovereenkomst verlengen of beëindigen?

Een studentenwoninghuurovereenkomst verlengen die werd afgesloten voor een termijn van 12 maanden
De studentenwoninghuurovereenkomst zal verlengd worden wanneer op het einde van de 12 maanden de student nog steeds in het gehuurde goed woont zonder dat de verhuurder zich daartegen verzet (zelfs wanneer de verhuurder op voorhand een opzegtermijn heeft bekendgemaakt aan de student). De studentenwoningovereenkomst zal dan met 1 jaar verlengd worden volgens dezelfde voorwaarden als de initiële huurovereenkomst. De huur kan evenwel geindexeerd of herzien worden.

Een studentenwoninghuurovereenkomst verlengen die werd afgesloten voor een termijn van minder dan 12 maanden
De studentenwoninghuurovereenkomst zal verlengd worden wanneer de verhuurder geen opzegging geeft binnen de voorziene termijn en de student, ondanks het verlopen van de huurtermijn, in de plaatsen blijft wonen zonder dat de verhuurder zich daartegen verzet. In dat geval wordt de studentenwoninghuurovereenkomst beschouwd als zijnde afgesloten voor een periode van 1 jaar, beginnend op de datum waarop de initiële studentenwoninghuurovereenkomst in werking is getreden. De huurprijs en andere voorwaarden die overeengekomen werden in de initiële huurovereenkomst blijven dan van toepassing.

De studentenwoninghuurovereenkomst beëindigen
U kan de studentenwoninghuurovereenkomst enkel beëindigen op het moment dat deze overeenkomst afloopt, of wanneer de verhuurder dit minstens 3 maanden op voorhand laat weten. Dat wil zeggen dat de verhuurder een studentenwoninghuurovereenkomst van minder dan 3 maanden niet kan beëindigen voordat deze termijn afloopt.
De student-huurder kan op zijn beurt de studentenwoninghuurovereenkomst beëindigen voordat hij intrekt in het gehuurde goed, met gegronde redenen (weigering tot inschrijving, niet geslaagd enz.), mits een opzegtermijn van 1 maand en 1 maand schadevergoeding. 
In de loop van de studentenwoninghuurovereenkomst kan de student-huurder de huurovereenkomst ook beëindigen op elk moment, wanneer hij dit 2 maanden op voorhand meldt, en zonder schadevergoeding. Wanneer de studentenwoninghuurovereenkomst afloopt, kan de student de huurovereenkomst beëindigen zonder opzegtermijn.

Wat verstaat men  onder medehuren en wat  is  een medehuurpact?

Er is sprake van medehuren wanneeer verschillende huurders dezelfde woning huren via een enkele overeenkomst tussen hen en de verhuurder. De Brusselse Huisvestingscode voorziet sinds kort een specifieke wettelijke regeling voor medehuren, meer bepaald dat de medehuurders onderling een medehuurpact moeten ondertekenen. 

Met dat medehuurpact kunnen de medehuurders de aspecten van het gemeenschapsleven en de praktische modaliteiten, die deze woonvorm met zich meebrengt, formeel vastleggen. De verhuurder is dus enkel gebonden door de huurovereenkomst. Het medehuurpact is enkel bindend voor de medehuurders die het ondertekenen.

De medehuurovereenkomst impliceert onder andere dat de medehuurders solidair zijn tegenover de verhuurder. Dat kan de verhuurder meer financiële zekerheid bieden. Bovendien kan het ondertekenen van een medehuurpact door de medehuurders de verhuurder meer sereniteit bezorgen.

Deze regeling laat de medehuurders toe om de woning gemakkelijker te verlaten.

De huurovereenkomst voorziet dat de medehuurders van mijn goed onderling solidair zijn. Wat betekent dat?

De solidariteit tussen medehuurders heeft betrekking op de verplichtingen die het gevolg zijn van de huurovereenkomst. Ze zijn dus enkel solidair ten opzichte van de verhuurder en ze blijven vrij, na het tekenen van het medehuurpact, om specifieke regels te bepalen voor hun groep met betrekking tot het niet-betalen van de huur door één van hen.

De solidariteit van de huurders laat de verhuurder toe om bij elke huurder de volledige, onverdeelde, betaling van de huurprijs te eisen, ofwel een deel van de huurprijs, om het niet-betalen van een deel door één van de medehuurders te dekken. De verhuurder kan kiezen bij welke medehuurder hij die betaling opeist. Wanneer de door de verhuurder aangesproken medehuurder niet betaalt, kan de verhuurder zich tot een andere medehuurder richten, en zo verder.

Op dezelfde manier geldt een vraag aan één van de medehuurders in dit opzicht even goed voor de andere huurders. Wanneer één van de medehuurders een schuld volledig afbetaalt, bijvoorbeeld de huurprijs, dan zijn de andere medehuurders van deze verplichting verlost. De medehuurder die de schuld heeft betaald kan zich tot de anderen wenden voor de terugbetaling van de betaalde som. Die persoon zal echter enkel het individuele deel van de huur van elk van de overige medehuurders kunnen opeisen. 

Wat gebeurt er voor mij wanneer één of meerdere medehuurders willen vertrekken uit de gedeelde huurwoning? Kan ik mij verzetten tegen de keuze van een nieuwe medehuurder?

De verhuurder kan zich niet verzetten tegen de keuze van een nieuwe medehuurder, aangezien het eerder gaat om het belang van de groep. De verhuurder is overigens gerustgesteld door de solidariteitsregel tussen de medehuurders. Dat impliceert ook dat de vertrekkende medehuurder geen vergoeding moet betalen aan de verhuurder.

Echter, wanneer de helft van de medehuurders de woning verlaat zonder vervangen te worden, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen mits een opzegtermijn van 6 maanden.

Wanneer alle huurders de gedeelde huurwoning willen verlaten, kan de huurovereenkomst beëindigd worden volgens de regels van de wettelijke regeling die van toepassing is (afhankelijk van het feit of één van de medehuurders de woning al dan niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd heeft).

Hoe kan ik een huurovereenkomst verbreken en welke termijnen moet ik respecteren?

  • In een huurovereenkomst van gemeenrecht zijn de regels voor het verbreken vastgelegd in de huurovereenkomst. Als er geen regels zijn vastgelegd, moet men wachten tot de huurovereenkomst afloopt.
  • In een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats zijn bepaalde motieven en termijnen vastgelegd.
  • In een studentenwoninghuurovereenkomst kan de verhuurder de overeenkomst enkel verbreken op het moment dat ze ten einde loopt, of wanneer de verhuurder dit minstens 3 maanden op voorhand laat weten.

Ondanks een opzegtermijn weigert mijn huurder te vertrekken. Wat zijn de gevolgen daarvan en wat moet ik doen opdat de huurder de woning verlaat?

Die situatie kan leiden tot wijzigingen van de juridische regelgeving die van toepassing is op de huurovereenkomst: een huurovereenkomst van korte duur wordt dan een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats, en een studentenwoninghuurovereenkomst wordt hernieuwd of verlengd. De verhuurder heeft er dus belang bij om duidelijk zijn intentie aan te geven en de huurder via een ingebrekestelling te laten weten dat hij de woning zal moeten verlaten na de reeds meegedeelde opzeggingstermijn.

Als de huurder, ondanks deze ingebrekestelling, nog steeds weigert de woning te verlaten, is het de verhuurder niet toegestaan om hem zelf uit te zetten. Enkel de vrederechter kan een dergelijke uitzetting uitspreken. In dit stadium heeft de verhuurder de keuze tussen buitengerechtelijke procedures (verzoening, bemiddeling, arbitrage) en de gerechtelijke procedure voor de vrederechter.

Hoe verloopt een uitzettingsprocedure? Wie voert die uit en wat is de termijn?

Na een vruchteloze poging om een conflict te regelen tussen een huurder en een verhuurder, kan de verhuurder zich tot de vrederechter wenden om de tekortkomende huurder te laten uitzetten. 

Afhankelijk van het gekozen rechtsmiddel is het de griffier of de deurwaarder die het uitzettingsvonnis aan de huurder meedeelt. De uitzetting mag niet gebeuren in de maand volgend op de betekening van het uitzettingsvonnis. Er bestaan drie uitzonderingen op deze regel. 

De uitzetting mag niet gebeuren in de maand volgend op de betekening van het uitzettingsvonnis, tenzij:

  1. de verhuurder bewijst dat de huurder de woning reeds verlaten heeft;
  2. de verhuurder samen met de huurder een andere termijn heeft afgesproken die in het bevel is vastgelegd;
  3. de rechter de termijn verlengd of verkort op vraag van de verhuurder of huurder wanneer één van beiden bijzonder ernstige omstandigheden inroept. 

De rechter houdt onder andere rekening met de mogelijkheid tot herhuisvesting van de huurder in aanvaardbare omstandigheden die respect hebben voor de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin, in het bijzonder tijdens de winter. Daarna moet de gerechtsdeurwaarder de bewoners van het goed binnen de 5 werkdagen verwittigen over de effectieve datum van uitzetting.

Hoe kan ik gerechtelijke bijstand vragen? Waar vraag ik die aan?

Eerstelijns juridische hulp
Deze hulp gaat over praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of een doorverwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie.
Deze hulp is gratis en voor iedereen toegankelijk. Zij wordt aangeboden door advocaten tijdens hun permanentie in justitiehuizen en gebouwen van de hoven en rechtbanken. Ze wordt georganiseerd in elk gerechtelijk arrondissement door de commissies juridische hulp.

Tweedelijns juridische hulp (pro Deo) 
Een advocaat verleent juridische hulp in de vorm van een gedetailleerd juridisch advies of juridische hulp in het kader van een procedure of proces.
Deze vorm van hulp is enkel toegankelijk voor personen met onvoldoende middelen en is gedeeltelijk of geheel gratis, naargelang de graad van insolvabiliteit. Om deze hulp te kunnen ontvangen, moet de aanvrager zijn vraag indienen bij het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. 
Voor meer inlichtingen over de rechtshulp kunt, kunt u zich wenden tot een justitiehuis of een bureau voor juridische hulp van de Orde van Advocaten

Juridische bijstand
Terwijl tweedelijns juridische hulp over de kosten voor de tussenkomst van een advocaat gaat, heeft juridische bijstand betrekking op de gerechtskosten.
Indien de eiser bewijst dat hij niet over voldoende inkomsten beschikt, kan hij, naargelang van de graad van zijn insolvabiliteit, volledig of gedeeltelijk vrijgesteld worden van het betalen van de gerechtskosten en de kosten die door de openbare en ministeriële ambtenaren zijn gemaakt, zoals bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder. 
Voor geschillen waarvoor de vrederechter bevoegd is, zoals geschillen in verband met de verhuring van onroerende goederen, wordt het verzoek om rechtsbijstand gericht aan de vrederechter bij wie de zaak reeds aanhangig is of wordt gemaakt.
 

Document acties