Cookies verzekeren het goed functionneren van onze website. Door gebruik te maken van deze site, gaat u akkoord met ons gebruik van cookies. Meer informatie OK
U bent hier: Home / Huren / Woninghuurovereenkomst / Communicatietoolbox / FAQ / Ik ben huurder of toekomstig huurder

Ik ben huurder of toekomstig huurder

Wat is een huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst is een huurcontract dat afgesloten wordt tussen twee of meer partijen en dat hun wederzijdse verplichtingen betreffende een woning vastlegt. De “verhuurder”, meestal de eigenaar, draagt het genot van het onroerend goed of van een gedeelte van het onroerend goed over aan de huurder, tegen de betaling van een huurprijs.

Een huurovereenkomst moet worden opgesteld bij geschrift en ondertekend worden door de verhuurder en de huurder. Dit geschrift moet onderstaande vermeldingen bevatten:

  • de volledige identiteit van de partijen,
  • de begindatum van de huurovereenkomst,
  • de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gehuurde gebouw,
  • het bedrag van de huurprijs (zonder de privatieve en/of gemeenschappelijke lasten),
  • de opsomming en de raming van de privatieve en/of gemeenschappelijke lasten, en de manier waarop ze berekend worden, namelijk de reële kosten (met een eventuele provisie) of een forfait (dat verondersteld wordt het bedrag van de lasten te dekken). Ook het aantal aandelen in de mede-eigendom moet worden vermeld.
  • het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit, de EAN-codes en alle andere identificatiecodes. 

Bovendien dient de huurovereenkomst te worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn. Er wordt in een extra exemplaar voorzien voor de registratie. Elke partij ontvangt een origineel exemplaar.  

Ik huur een goed via Airbnb. Gelden de nieuwe regels van de huurovereenkomst ook voor mij? 

De bepalingen van de Brusselse Huisvestingscode  in verband met een woninghuurovereenkomst zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten voor een woning, met inbegrip van de tweede verblijfplaatsen. Deze bepalingen zijn niet van toepassing op de toeristische verblijven, in het bijzonder Airbnb, die worden namelijk geregeld door een andere wetgeving.    

Ik heb een mondelinge huurovereenkomst afgesloten. Is dat rechtsgeldig? 

Een mondelinge huurovereenkomst is rechtsgeldig. Indien mondeling een huurovereenkomst werd afgesloten, dan kan zowel de huurder als de verhuurder bij wijze van bescherming van de andere partij eisen dat er een geschrift wordt opgesteld. Dit verzoek kan per aangetekende brief of via een gerechtsdeurwaarder aan de andere partij worden bezorgd. Als binnen de 8 dagen niet voldaan wordt aan dit verzoek, dan kan de partij die in gebreke is eventueel voor de rechter verplicht worden om een schriftelijke overeenkomst te ondertekenen. Indien nodig, kan gevraagd worden dat de uitspraak van de rechter de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst. 

Ik heb een huurovereenkomst afgesloten voor 1 januari 2018. Wat moet ik doen? 

Het is niet nodig om uw huurovereenkomst aan te passen, omdat de nieuwe regelgeving onmiddellijk van toepassing is op alle lopende huurovereenkomsten, op enkele uitzonderingen na. Het betreft met name:

  • de antidiscriminatieregels;
  • de informatie die de verhuurder aan de huurder moet geven voor of bij het afsluiten van de huurovereenkomst;
  • de vermeldingen en de vorm van de huurovereenkomst, behalve in het geval van een mondelinge huurovereenkomst;
  • de regels voor de ontbinding van een huurovereenkomst die betrekking hebben op een woning waarvoor een huurverbod werd opgelegd.

Deze laatste regels gelden enkel voor huurovereenkomsten die werden afgesloten of verlengd vanaf 1 januari 2018. 

Wie moet de verhuurovereenkomst laten registreren en welke kosten zijn verbonden aan een registratie?  

De registratie van de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving en de eventuele aanhangsels van de huurovereenkomst zijn een wettelijke verplichting ten laste van de verhuurder. Hij moet de huurovereenkomst laten registreren binnen de 2 maanden na het afsluiten ervan. De verhuurder wordt echter niet geacht het medehuurpact te laten registreren. De medehuurders kunnen dit pact wel laten registreren als zij daar belang aan hechten. 

Indien een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, een huurovereenkomst van korte duur of een studentenwoninghuurovereenkomst niet geregistreerd wordt, dan kan de huurder deze overeenkomst opzeggen zonder opzegtermijn noch vergoeding. De huurder dient vooraf wel een ingebrekestelling gestuurd te hebben aan de verhuurder en die ingebrekestelling moet gedurende 1 maand zonder gevolg gebleven zijn.

Als huurder moet u in elk geval weten dat de registratie een kostenloze formaliteit is die uw rechten ten aanzien van derden beschermt, met name indien het goed dat u bewoont verkocht zou worden. U kunt als huurder dus, in uw eigen belang, de huurovereenkomst zelf laten registreren indien de verhuurder zijn verplichting niet nakomt. 

Om de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving te registreren, moet men 3 exemplaren voorleggen (als er bij de huurovereenkomst slechts 2 partijen zijn) op het registratiekantoor van het kanton waarin het verhuurde onroerend goed gelegen is. De huurder mag de documenten ook via de post versturen of online indienen.

Hoe kan ik weten of mijn huurovereenkomst geregistreerd is? 

Wanneer een huurovereenkomst geregistreerd wordt, dan schrijft het bevoegde registratiekantoor de gegevens van de schriftelijke huurovereenkomst in een register. Een huurder kan zich wenden tot het registratiekantoor van het kanton waarin het verhuurde onroerend goed gelegen is om dit register te raadplegen. 

Hiervoor moet de huurder toestemming vragen aan de vrederechter. De huurder kan de vrederechter ook verzoeken om hem een kopie, een uittreksel of inlichtingen in verband met de in het register opgenomen huurovereenkomst te bezorgen.

Hoe kan ik de duur van de huurovereenkomst bepalen? Wat zijn hiervan de eventuele gevolgen?

De duur van de huurovereenkomst hangt af van de gewenste wettelijke regeling. In het gemeenrecht bepalen de partijen vrij de duur van de huurovereenkomst. Bepaalde regelingen moeten echter de volgende regels naleven:

  • De huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats heeft in principe een duur van 9 jaar. Een andere duurtijd is nochtans mogelijk, maar dat heeft gevolgen voor de opzegtermijn en de vergoeding. 
  • Voor de studentenwoninghuurovereenkomst is de maximumduur 12 maanden; er is geen minimumduur. Bij een langere duurtijd valt de overeenkomst niet meer onder de regeling van de studentenwoninghuurovereenkomst, maar gaat het over een andere wettelijke regeling (gemeenrecht of hoofdverblijfplaats). 

Ik zou mijn hoofdverblijfplaats graag willen vestigen in de woning die ik huur. Wat zijn de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst? Kan mijn verhuurder zich daartegen verzetten? 

Deze regeling beschermt de huurder beter dan het stelsel van het gemeenrecht! Er is een specifieke reglementering van toepassing op vlak van de duurtijd en de ontbinding van de huurovereenkomst

Niettemin kan de verhuurder, bij de ondertekening van de huurovereenkomst, weigeren dat een huurder zijn hoofdverblijfplaats in de woning vestigt. Als de verhuurder zich hiertegen wilt verzetten, dan moeten er precieze vermeldingen in de huurovereenkomst worden gevoegd, namelijk:

  • De expliciete en ernstige verantwoording van de redenen waarom de woning niet kan dienen als hoofdverblijfplaats ( bijvoorbeeld de natuurlijke bestemming van de woning : apparthotel, vakantiewoning, enz. ).
  • Het adres waarop de huurder zijn hoofdverblijfplaats zal hebben tijdens de duur van de huurovereenkomst.

Standaardclausules van het type “de woning mag niet gebruikt worden als hoofdverblijfplaats van de huurder” volstaan niet. 

Als de bestemming tot hoofdverblijfplaats door de huurder wordt aangevraagd terwijl de huurovereenkomst al loopt, dan wordt van de verhuurder een schriftelijk akkoord gevraagd. Als de huurder feitelijk stopt met het bestemmen van de woning tot zijn hoofdverblijfplaats, dan zal hij niet meer kunnen genieten van de gevolgen van die regeling.

Hoe kan ik bewijzen dat mijn woonst mijn “hoofdverblijfplaats” is als dat niet vastgelegd wordt in de huurovereenkomst?

De vestiging van de hoofdverblijfplaats is een feitenkwestie, geen rechtskwestie. Daaruit volgt dat, als het akkoord van de partijen niet expliciet opgenomen is in de huurovereenkomst, deze vestiging bewezen dient te worden door twee cumulatieve voorwaarden:

  • de huurder moet effectief zijn persoonlijke en familiale activiteiten uitvoeren in de woning; 
  • de verhuurder moet impliciet of expliciet met deze bestemming van de woning akkoord gegaan zijn. Eens hij zich akkoord verklaard heeft, kan de verhuurder hier niet op terugkomen.

Zelfs indien het gaat om belangrijke elementen in de bewijsvoering, is de huurder dus niet verplicht:

  • er permanent te verblijven. Ook indien de huurder voor zijn beroep vaak moet reizen, kan deze plaats zijn hoofdverblijfplaats zijn; 
  • op het adres van het gehuurde goed gedomicilieerd te zijn, of met dit adres in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister ingeschreven te zijn. 

Wie betaalt de onroerende voorheffing, ik of de eigenaar? 

Het enige geval waarin de onroerende voorheffing eventueel ten laste van de huurder zou kunnen zijn, is bij een huurovereenkomst van gemeenrecht, zoals voor een tweede verblijfplaats. Dat moeten de contracterende partijen onderling overeenkomen. Maar van zodra het gaat om een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats of om een studentenwoninghuurovereenkomst, dan komt de onroerende voorheffing ten laste van de verhuurder.

Als huurder moet u in elk geval weten dat uw gezinssituatie in bepaalde gevallen recht geeft op een vermindering van de voorheffing, met name als: 

  • u een oorlogsinvalide bent;
  • u gehandicapt bent;
  • u personen ten laste heeft.

In deze gevallen kan een huurder de vermindering van de onroerende voorheffing wettelijk aftrekken van de huurprijs. Het is wel aangeraden om de verhuurder hiervan vooraf op de hoogte te brengen.

Ik ga binnenkort een woning huren met mijn partner. Wie van ons tekent de huurovereenkomst?

Wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van een gehuwd paar of van wettelijk samenwonenden, dan wordt de huurovereenkomst geacht afgesloten te zijn door beide echtgenoten/samenwonenden, zelfs indien de huurovereenkomst slechts ondertekend werd door één van de echtgenoten/samenwonenden, en zelfs indien de huurovereenkomst getekend werd vóór het huwelijk of de verklaring van wettelijk samenwonen. 

Dit betekent dat de verhuurder verplicht is om de huurders (beide echtgenoten/samenwonenden) elke officiële kennisgeving in verband met de huurovereenkomst in twee afzonderlijke exemplaren toe te sturen. De beide echtgenoten/samenwonenden moeten van hun kant ook elke kennisgeving aan het adres van de verhuurder apart bezorgen. Indien deze regel niet gevolgd wordt terwijl de verhuurder op de hoogte is van uw verbintenis, dan kunnen zowel de verhuurder als de beide echtgenoten/samenwonenden de nietigheid van deze officiële kennisgeving inroepen. 

Voor de ondertekening van de huurovereenkomst wil de toekomstige verhuurder wat meer over mij te weten komen. Welke persoonlijke informatie mag hij me vragen?

Vooraleer de huurovereenkomst af te sluiten, kan de verhuurder, indien hij het nodig acht, bij de kandidaat-huurder informatie opvragen maar alleen in verband met de ondertekening van de toekomstige huurovereenkomst. Deze informatie moet de verhuurder toelaten om te controleren of hem geen problemen te wachten staan als hij u als huurder kiest. Het gaat enkel om: 

  • uw namen en voornamen;
  • een manier om met u in contact te kunnen treden (telefoonnummer, mailadres, postadres…);
  • elk document dat uw identiteit bevestigt en uw juridische bevoegdheid om de huurovereenkomst te ondertekenen; 
  • elk document dat uw gezinssamenstelling bewijst;
  • het bedrag of een raming van de financiële middelen waarover u beschikt (bewijs van vroegere betalingen van huur, een loonbrief of loonstrookje, uittreksels van bankrekeningen, werkloosheidsuitkeringen, ziekte-uitkeringen, uitkeringen voor gehandicapten…). 

Hierbij wordt aanbevolen niet meer dan 3 opeenvolgende bewijzen van vroegere betalingen van huur te verstrekken. Bovendien heeft de verhuurder niet het recht om de naam van de verstrekker van de inkomsten van de huurder te eisen. Bijgevolg mag de huurder deze zwart maken op de overgemaakte documenten. 

In dit stadium heeft de verhuurder dus niet het recht om de huurder documenten te vragen zoals bijvoorbeeld een bewijs van een contract van onbepaalde duur, een uittreksel uit het strafregister, een referentie van uw vorige huisbaas, enz.

Welke informatie en documenten moet de verhuurder mij verplicht bezorgen? Wat doe ik als hij me die niet bezorgt? 

Bij het te huur zetten en ten laatste bij het afsluiten van de huurovereenkomst moet de verhuurder het volgende meedelen aan de huurder:

  • de beschrijving van de woning;
  • het bedrag van de huurprijs (zonder privatieve en/of gemeenschappelijke lasten);
  • het al dan niet bestaan van individuele tellers voor water, gas en elektriciteit;
  • de opsomming en de raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke lasten, alsook de berekeningswijze (provisie of forfait). De verhuurder moet de huurder ook specifiek het aantal aandelen in de mede-eigendom mededelen;
  • het energieprestatiecertificaat (EPC);
  • de manier waarop het gebouw beheerd wordt (aanwezigheid van een syndicus of niet). 

Indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt en dit schade berokkent aan de huurder (wat de huurder moet kunnen aantonen), dan kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst vragen eventueel met een schadevordering en interesten, of kan hij een schadevergoeding vragen.

Meer in het algemeen kan het niet-naleven van deze verplichting door de verhuurder leiden tot een administratieve boete tussen 50 en 200 euro te zijnen laste.

Moet ik verplicht een plaatsbeschrijving opstellen in samenspraak met de verhuurder? 

Ja, opdat een plaatsbeschrijving geldig zou zijn, moet ze:

  • op tegenspraak opgesteld zijn, dit betekent in aanwezigheid van de verhuurder (of zijn vertegenwoordiger) en de huurder; 
  • gedateerd en ondertekend zijn door de verhuurder (of zijn vertegenwoordiger) en de huurder. Een plaatsbeschrijving die ofwel alleen is opgemaakt door één van u beiden ofwel door een door één van u beiden aangestelde expert, kan altijd door de andere (afwezige) partij betwist worden;  
  • gedetailleerd zijn, dit betekent nauwkeurig zijn. Een standaardclausule als “Het onroerend goed is in goede staat van onderhoud. Deze is door beide partijen gekend.” wordt niet beschouwd als een plaatsbeschrijving. Als de woning voorzien is van individuele tellers, bevatten de intredende en de uittredende plaatsbeschrijvingen de opname van de meterstanden, de meternummers en de EAN-code of elke andere identificatiecode van de water-, gas- en elektriciteitsmeters. 

De huurder en de verhuurder kunnen een model gebruiken dat de Regering heeft opgesteld. Dit model is niet verplicht maar heeft het voordeel dat het een overzicht geeft van de minimale aandachtspunten waarnaar gekeken moet worden bij het opstellen van een plaatsbeschrijving. Het model vervangt dus niet de bekwaamheid en de praktijkervaring van een expert.

Het is daarom aan te raden dat de verhuurder en de huurder overeenkomen om een gespecialiseerde derde (landmeter-vastgoedexpert, architect…) aan te duiden om de plaatsbeschrijving op te stellen. De honoraria van de expert dienen dan gedeeld te worden tussen beide partijen. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen zich ook laten bijstaan door een expert naar hun eigen keuze, maar die betalen zij dan elk apart.

Het is verplicht om de plaatsbeschrijving op te stellen terwijl het goed nog niet bewoond is, of in de loop van de eerste maand van bewoning.

De eerste maand van bewoning is verlopen en ik heb nog geen plaatsbeschrijving? Wat nu? 

Na de eerste maand van bewoning is de huurder niet meer verplicht om deze formaliteit te vervullen omdat de ruimte reeds in gebruik is. Zonder plaatsbeschrijving is de huurder niet verantwoordelijk voor de eventuele schade, tenzij de verhuurder bewijst dat de huurder verantwoordelijk is voor de schade.

Als er geen gevolg is gegeven aan de vraag van de verhuurder om de plaatsbeschrijving op te stellen, dan kan hij zich tot de vrederechter richten opdat die een expert aanstelt. De huurder heeft dezelfde mogelijkheid. 

Ik heb pas een onroerend goed gehuurd dat niet in dezelfde staat was als op het ogenblik van de ondertekening van de huurovereenkomst. Wat kan ik doen? 

De verhuurder moet de huurder een goed overdragen dat:

Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn, dan kan de huurder naar keuze, een verzoenings-, bemiddelings- of arbitrageprocedure inzetten ten overstaan van de verhuurder, of de huurder kan een klacht indienen bij de Gewestelijke Huisvestingsinspectie en/of de bevoegde vrederechter.

De verhuurder loopt kans op administratieve sancties gaande van een boete tot een verbod op verhuur. Anderzijds kan de gekozen actie ( verzoenings-, bemiddelings- of arbitrageprocedure, klacht, dagvaarding ) ook gevolgen met zich meebrengen voor de huurovereenkomst. 

Als een verbod op verhuur opgelegd wordt, wordt de lopende huurovereenkomst nietig, ongeacht wie van beide partijen verantwoordelijk is voor de gebreken. 

Indien geen verbod op verhuur opgelegd wordt en als de huurder niet verantwoordelijk is voor de gebreken, dan heeft hij de keuze:

  • ofwel vraagt hij de verbreking van de huurovereenkomst, met een eventuele schadevordering, en een eventuele schadeloosstelling voor de herhuisvestingskosten;
  • ofwel eist hij dat de verhuurder de nodige werkzaamheden uitvoert en een eventuele vermindering van de huurprijs.

De verhuurder wil werken laten uitvoeren tijdens de huurovereenkomst. Mag hij dat doen terwijl ik het goed bewoon?

Tijdens de duur van de huurovereenkomst mag de verhuurder, behalve indien de huurder akkoord gaat, enkel:

  • de dringende herstellingswerken uitvoeren die niet kunnen uitgesteld worden tot het einde van de huurovereenkomst, 
  • de werken uitvoeren voor het verbeteren van de energieprestatie en;
  • de werken uitvoeren voor het aanpassen van het goed wegens de handicap van de huurder. 

De huurder moet deze werken aanvaarden, ook al veroorzaken ze hinder tijdens de duur van de werken. Voor andere werken is de toestemming van de huurder vereist.

In het geval van dringende herstellingen mogen de werken niet langer duren dan 40 dagen. Is dit niet geval, dan wordt de huurprijs verlaagd, evenredig met de tijd en het deel van de woning dat onbeschikbaar is. Als de herstellingen bovendien van die aard zijn dat ze het goed onbewoonbaar maken, dan kan de huurder de verbreking van de huurovereenkomst vragen voor de rechtbank.

Over werken die de energieprestatie (EPC) verbeteren, vindt u meer informatie in de brochure.  

De verhuurder wil werken uitvoeren die verhinderen dat ik op een normale manier van de woning kan genieten. Onder welke voorwaarden mag hij die werken uitvoeren? 

Behalve indien de huurder akkoord gaat, mag de verhuurder in principe enkel:

Deze werken kunnen, onder bepaalde voorwaarden, leiden tot een aanpassing van uw huurprijs indien u daarmee akkoord gaat.

Dringende herstellingen mogen echter niet langer dan 40 dagen duren. Anders wordt de huur proportioneel verlaagd naargelang de tijd en het deel van de woning waarover  de huurder niet kan beschikken. Daarenboven kan de huurder, indien de werken van die aard zijn dat ze het goed onbewoonbaar maken, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen bij de rechter.

De werken die de verhuurder tijdens de huurovereenkomst gaat uitvoeren, verhogen de waarde van het goed merkelijk. Mag hij, ten gevolge van deze werken, de huurprijs verhogen?

In principe wordt de huurprijs tijdens de huurovereenkomst niet gewijzigd, op de indexverhogingen na. Indien de verhuurder echter het akkoord van de huurder gekregen heeft voor de werken, mag hij ook vrij een verhoging van de huur met de huurder afspreken.  

Bij werken die de energieprestatie verbeteren, moet deze overeenkomst expliciet en uiterlijk één maand voor het begin van de werken gesloten worden. De verhoging moet evenredig zijn met de reële kostprijs van de werken en de verbetering van de energieprestatie. Dezelfde voorwaarden gelden indien de werken tot doel hebben om de woning aan te passen aan de eventuele handicap of verlies van autonomie van de huurder.  

De verhuurder kan niettemin de rechter toestemming vragen om de huur te verhogen als hij kan bewijzen dat de normale huurwaarde van de eigendom met 10% gestegen is ten gevolge van de werken die hij op eigen kosten uitgevoerd heeft.

De verhuurder zou graag grote werken uitvoeren in de woning, die daardoor onbewoonbaar wordt. Hij wil de huurovereenkomst beëindigen. Hoe moet hij te werk gaan?

Aan het einde van de eerste of tweede periode van drie jaar kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen als hij overweegt om werken uit te voeren om het verhuurde goed te herbouwen, verbouwen of te renoveren. De verhuurder moet de huurder dan wel een opzeggingstermijn van 6 maanden geven waabij hij moet toelichten waarom hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. 

De verhuurder moet ook 4 voorwaarden naleven:

  1. De opzeggingstermijn moet vergezeld zijn van een kopie van:
    - ofwel de stedenbouwkundige vergunning, als zo’n vergunning nodig is voor de beoogde werken;
    - ofwel een gedetailleerde offerte;
    - ofwel een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten, als de verhuurder van plan is om de werken zelf uit te voeren;
    - ofwel een aannemerscontract.
  2. Aantonen dat de beoogde werken de wettelijke en reglementaire bepalingen inzake stedenbouw met betrekking tot de plaatsbestemming naleven.
  3. Bevestigen dat de werken zullen gaan over het woongedeelte van het bewoonde goed (zijn dus uitgesloten: de voorgevel van het gebouw, de zolder, de tuin, de bijgebouwen van het gebouw …).
  4. Aantonen dat de kost van de werken hoger is dan 3 jaar huur (of 2 jaar, in het geval van een geheel van woningen).

Om te verzekeren dat de werken goed verlopen, kan de verhuurder bovendien op elk moment de huurovereenkomst van elke betrokken woning beëindigen, door middel van een opzegtermijn van 6 maanden, maar die verbreking mag niet gebeuren tijdens het eerste jaar. 

Als de verhuurder niet heeft kunnen voldoen aan alle voorwaarden die vereist zijn voor de kennisgeving van de opzeggingstermijn aan de huurder, dan is die opzeggingstermijn niet geldig. In dat geval moet de verhuurder een nieuwe opzeggingstermijn meedelen aan de huurder, overeenkomstig de Brusselse Huisvestingscode, als het nog mogelijk is om dat te doen binnen de voorgeschreven termijn. De huurder kan ook controleren of de procedures werden nageleefd die aan de verhuurder worden opgelegd in het kader van de werken.

Het gebouw moet gerenoveerd worden. Binnen welke context mag ik die werken uitvoeren? 

Van bij het begin van de huurovereenkomst of in een later geschrift kan de huurder zich ertoe verbinden om op eigen kosten, in het gehuurde goed, werken uit te voeren die normaal ten laste zijn van de verhuurder. In dat geval spreekt men van een renovatiehuurovereenkomst. De regels voor een renovatiehuurovereenkomst zijn van toepassing op elke woninghuurovereenkomst op voorwaarde dat de duur minstens 3 jaar bedraagt. 

De huurovereenkomst (of het aanhangsel) omvat in detail:

Ik zou graag willen dat mijn verhuurder herstel- en onderhoudswerken uitvoert in de gehuurde woning. In welke gevallen moet hij aan mijn vraag tegemoetkomen?

Over het algemeen valt normale huurslijtage ten laste van de verhuurder, terwijl schoonmaak en kleine onderhoudswerkzaamheden ten laste van de huurder zijn. De huurder moet dus de huurherstellingen en onderhoudswerkzaamheden uitvoeren tijdens de duur van de huurovereenkomst.  

De verhuurder moet echter alle andere herstellingen uitvoeren die nodig zijn voor een normaal gebruik van het gehuurde goed. De huurder van zijn kant is tevens verantwoordelijk voor de herstellingen van schade die het gevolg is van zijn eigen fout.

Een niet-limitatieve lijst van de belangrijkste herstel- en onderhoudsverplichtingen werd door de Regering opgesteld. De partijen mogen niet afwijken van de verdeling die werd vastgelegd. 

Mag mijn verhuurder vrij het huurbedrag en de lasten bepalen?

Wat de huurprijs betreft
In principe wordt de huurprijs vrij bepaald door de huurder en de verhuurder.
Voor een overzicht van de huurprijzen in Brussel, kan men een rooster van indicatieve huurprijzen raadplegen. Deze lijst is indicatief en heeft geen verplichtend karakter. Dit rooster is gebaseerd op criteria aangaande de woning zelf, de ligging ervan, de staat van de woning, de bewoonbare oppervlakte, het aantal kamers enz.
Toch kan de huur onder bepaalde voorwaarden gewijzigd worden, volgens twee mechanismes: de indexering en de opwaartse of neerwaartse herziening.  

Wat de lasten betreft
De lasten, zowel de privatieve als de gemeenschappelijke, worden geraamd met behulp van een berekeningsmethode die de verhuurder aan de huurder moet meedelen.
Ieder van de contracterende partijen kan de rechter te allen tijde verzoeken om de forfaitaire kosten en lasten te herzien OF om ze om te zetten in reële lasten en kosten. De rechter doet een uitspraak op basis van de evolutie van de reële uitgaven en beslist tot omzetting als dat mogelijk is.

Naast de huur, welke zijn de kosten die mijn verhuurder mij kan aanrekenen?

De huurwaarborg
De meeste huurovereenkomsten bepalen de samenstelling van een huurwaarborg. Deze waarborg wordt niet opgelegd door de Brusselse Huisvestingscode. De huurwaarborg is dus niet verplicht, tenzij de huurovereenkomst dat bepaalt. De huurwaarborg biedt de verhuurder meer zekerheid ingeval de huurder (een gedeelte van) zijn verplichtingen niet zou nakomen. 

De gemeenschappelijke lasten 
Het gaat om reële kosten (eventueel met een provisie) of forfaitaire kosten (die het bedrag van de lasten zouden moeten dekken) die de huurder aan de verhuurder moet betalen voor het gebruik van zijn gebouw. De berekeningswijze wordt aan de huurder meegedeeld. 
De huurder kan ten allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten vragen. De rechter baseert zich bij zijn uitspraak vooral op de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en beslist tot omzetting als dat mogelijk is. 

Werken en herstellingen
De huurder moet rekening houden met de kosten voor huurherstellingen of de kosten die hij zou kunnen hebben om het gehuurde goed weer in de oorspronkelijke staat te brengen.  
Indien de huurder een renovatiehuurovereenkomst aangaat, moet hij natuurlijk ook de kosten voor de uit te voeren werken te zijnen laste nemen.  

Wanneer kan mijn huur door de verhuurder worden geïndexeerd?

De huurprijs kan jaarlijks door de verhuurder worden geïndexeerd, maar alleen indien de huurovereenkomst dit voorziet. Indexeren kan ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst. De Brusselse Huisvestingscode legt bij deze verrichting enkele voorwaarden op.

Ik heb een provisie voor de lasten betaald en die is hoger dan de reëel gemaakte kosten. Hoe kan ik deze uitgaven verrekenen met de verhuurder?

De huurder kan van de verhuurder op elk moment het verschil terugvorderen van de bedragen die hij teveel heeft betaald. Hij vraagt dit schriftelijk per aangetekende brief.

Maar:

  • de huurder kan slechts om terugbetaling vragen van de te veel betaalde bedragen van de 5 jaren voorafgaand aan de datum van de verzending van de aangetekende brief.
  • als de verhuurder de terugbetaling niet uitvoert, moet de huurder zijn zaak voor de vrederechter brengen binnen de termijn van 1 jaar, tellend vanaf zijn vraag tot terugbetaling per aangetekende brief.

Zowel de huurder als de verhuurder kunnen bovendien te allen tijde aan de rechter de herziening van de forfaitaire kosten en lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten vragen. De rechter baseert zich bij zijn uitspraak vooral op de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven en beslist tot omzetting indien dat mogelijk is.

Kan de verhuurder de huurprijs wijzigen in de loop van mijn huurovereenkomst?

Neen, de verhuurder kan de huurprijs niet eenzijdig wijzigen in de loop van de huurovereenkomst. De huurprijs van een hoofdverblijfplaats kan opwaarts of neerwaarts worden herzien onder bepaalde voorwaarden en op bepaalde ogenblikken (bijvoorbeeld n.a.v. het uitvoeren van werken). 

Bovendien is een dergelijke herziening alleen mogelijk voor huurovereenkomsten van 9 jaar of meer en alleen op het einde van iedere driejarige periode. Bij een huurovereenkomst voor het leven kan deze mogelijkheid worden uitgesloten. 

Tot slot kan de huurprijs 1x per jaar worden geïndexeerd, als de huurovereenkomst dat bepaalt. 

Waarop heeft mijn verhuurder zich gebaseerd om het bedrag van de huurwaarborg te bepalen?

De huurwaarborg is niet verplicht, behalve als dat in de huurovereenkomst staat. De Brusselse Huisvestingscode beschrijft drie vormen van waarborg, maar er bestaan nog andere (storting, pand enz.):

  1. De geïndividualiseerde rekening
    Hierbij wordt de waarborg op een geïndividualiseerde rekening op naam van de verhuurder gestort. In deze vorm mag de waarborg niet hoger zijn dan het bedrag gelijk aan 2 maanden huur. Het beheer van de rente op deze rekening is goed gereglementeerd.
  2. De bankwaarborg
    Hiermee kan de huurder zijn waarborg stap voor stap samenstellen. In dit geval garandeert de financiële instelling het totale bedrag van de waarborg, tellend vanaf het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder engageert zich om die waarborg volledig en stap voor stap samen te stellen, via vaste maandelijkse betalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximum van 3 jaar. In deze vorm mag de waarborg niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan 3 maanden huur. In dit kader zijn nog extra regels van toepassing.
  3. De bankwaarborg die voortvloeit uit een typecontract tussen het OCMW en een financiële instelling
    Hier is het het OCMW dat een aanvraag moet indienen bij de financiële instelling. Ook hier mag de waarborg niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan 3 maanden huur.  

Ik ga een woning huren, maar ik heb niet voldoende gespaard om de huurwaarborg te kunnen samenstellen. Bestaat er zoiets als steun voor het samenstellen van de huurwaarborg?

Ja, er bestaan gewestelijke steunmaatregelen voor het samenstellen van een huurwaarborg voor een woning. Er zijn twee oplossingen mogelijk:

  1. Het Woningfonds: bij dit organisme kan een huurder een lening tegen 0% vragen. De huurder kan deze lening krijgen indien zijn netto belastbaar jaarinkomen als alleenstaande niet meer bedraagt dan 28.000 euro. De situatie van de huurder wordt op individuele basis bekeken, ook in geval van medehuur, met een verhoging van de afbetalingstermijn van 18 tot 24 maanden, een terugbetaling die 1 maand na de intreding in de woning kan aanvangen en een maximaal ontleend bedrag dat opgetrokken wordt van 90 tot 100% van het bedrag van de samen te stellen waarborg.
  2. Het Brugal fonds : tot dit fonds kan een huurder zich wenden indien hij geen toegang heeft tot het consumentenkrediet of indien hij niet over de middelen beschikt om een lening (zelfs met nultarief) terug te betalen. Dit fonds betaalt de waarborg in zijn plaats, anoniem, in zijn naam, onder de vorm van een voorschot. In ruil daarvoor verbindt de huurder zich tot het betalen van een maandelijkse bijdrage van 5 tot 30 euro. De huurder kan eventueel van deze bijdrage worden vrijgesteld als het OCMW borg staat voor het bedrag. Bij afloop van de huurovereenkomst worden de bijdragen integraal terugbetaald aan de huurder, na een eventuele vermindering van het bedrag dat de huurder aan het Brugal fonds verschuldigd is. 

Ik wil in het buitenland gaan wonen en ik zou de huurovereenkomst willen overdragen / de woning willen onderverhuren. Mag ik dat doen?

De huurder mag de huurovereenkomst niet overdragen, tenzij hij over een voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder beschikt. Wanneer de huurovereenkomst is overgedragen, is de huurder vrijgesteld van iedere toekomstige verplichting. Hij moet wel bepaalde procedures naleven. 

In principe kan de huurder het gehuurde goed onderverhuren met het uitdrukkelijk of impliciet akkoord van de verhuurder, zelfs indien de huurder niet over een geschreven akkoord beschikt. Een stilzwijgend akkoord kan onder meer worden afgeleid uit de aanvaarding van de huurbetalingen van de onderhuurder. Ook hier moet de huurder bepaalde regels naleven. 

Indien het goed bestemd is voor uw hoofdverblijfplaats, zijn er bijzondere regels van toepassing op de onderverhuring, en in het bijzonder een verbod tot onderverhuring van het goed in zijn totaliteit.  

Ik zou de huurovereenkomst voor de vervaldag willen beëindigen. Wanneer moet ik mijn opzeg geven aan de verhuurder? Brengt deze vervroegde uittreding kosten voor mij met zich mee?

Opzegtermijnen verschillen afhankelijk van het stelsel dat op de huurovereenkomst toepasselijk is. In het gemeenrecht moet de huurder de bepalingen van zijn huurovereenkomst naleven.

Indien de huurder over een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats beschikt, zijn er andere opzegtermijnen en -vergoedingen van toepassing afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst. Uiteindelijk is de huurder vrij om de huurovereenkomst op ieder moment te beëindigen en hoeft hij daarvoor geen reden op te geven. De huurder moet dan wel rekening houden met een mogelijke schadevergoeding. Dat bedrag verschilt afhankelijk van het ogenblik van het vertrek van de huurder.

Mijn verhuurder wil het goed dat ik huur, verkopen. Wat kan er gebeuren?

In geval van vervreemding van een verhuurd goed (schenking, legaat, overdracht, verkoop van het goed), geniet de huurder een andere bescherming naargelang de huurovereenkomst al dan niet een vaste dagtekening heeft die zich situeert voor de vervreemding. Ter herinnering: een huurovereenkomst verkrijgt een vaste dagtekening wanneer het geregistreerd wordt. Daarom is het belangrijk een huurovereenkomst te laten registreren! 

Bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, moet de verhuurder op voorhand inlichten over zijn intentie om (bijvoorbeeld) het goed te verkopen.  

Eén van mijn ouders is onlangs overleden. Wat gebeurt er met de huurovereenkomst van de woning die op zijn/haar naam is gehuurd? 

In principe stelt het overlijden van één van de partijen (de huurder of de verhuurder) geen einde aan de huurovereenkomst. Maar indien de woning na het overlijden niet bewoond wordt door de leden van het gezin van de overledene en indien de huurprijs en/of de lasten gedurende 2 maanden vanaf het overlijden onbetaald blijven, kan de verhuurder de huurovereenkomst beschouwen als zijnde beëindigd zonder opzegtermijn of –vergoeding, en heeft hij daarvoor geen vonnis nodig

In geval van verbreking kan de verhuurder vragen dat de huurwaarborg wordt vrijgegeven ten belope van de bedragen die hem verschuldigd zijn. Daartoe moet de verhuurder voor de bevoegde rechtbank (de vrederechter) een eenzijdig verzoekschrift indienen. Dit verzoekschrift kan ondertekend worden door een advocaat handelend in opdracht van de verhuurder of door de verhuurder zelf. 

De verhuurder mag overigens vrij beschikken over de goederen van de overleden huurder vanaf de verbreking, mits het naleven van de regels voor bewaargeving.

Ik heb de huur voor mijn woning al verscheidene maanden niet betaald en heb in het algemeen een conflict met de verhuurder. Wat kan hij doen?

Huurgeschillen vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de vrederechter. Er zijn echter nog andere manieren dan de gerechtelijke procedure om een geschil tussen een verhuurder en de huurder te regelen, zoals de bemiddeling, de verzoening en de arbitrage.

Verzoening en bemiddeling worden op vrijwillige basis opgestart en betekenen dat er een derde wordt aangesteld. De rol van die derde is enigszins anders naargelang het gaat om verzoening of bemiddeling:

  • Nadat hij huurder en verhuurder gehoord heeft, stelt de verzoener hen een oplossing voor om hun conflict te regelen.
  • De bemiddelaar probeert huurder en verhuurder te helpen om zelf een oplossing te vinden die past bij hun belangen, om hun conflict te regelen.

De arbitrage is een gerechtelijke procedure waarbij de scheidsrechter over dezelfde macht beschikt als een rechter. 

Deze oplossing is snel en efficiënt maar kan kostelijk zijn aangezien arbiters een salaris krijgen. Tegen hun beslissing is bovendien geen beroep mogelijk. De mogelijkheden om de uitspraak van een arbiter te annuleren zijn overigens beperkt. 

Daarom is het enkel bij het ontstaan van een conflict mogelijk om een arbiter aan te duiden. Een bepaling in een huurovereenkomst die stelt dat geschillen door de ene of de andere scheidsrechter worden beslecht, is dus nietig.

Mijn verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd, maar ik vind geen andere woning. Kan ik één of meer verlengingen van de huurovereenkomst vragen tot ik een oplossing gevonden heb?

Wanneer de huurovereenkomst ten einde loopt of eindigt wegens opzegging, kan de huurder aan de verhuurder vragen om een verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden.  

De huurder verkeert bijvoorbeeld in moeilijke omstandigheden waardoor het vooruitzicht op een verhuizing of het zoeken van een nieuwe woning problematisch wordt. Het kan gaan om dringende en plotse situaties of minder dringende maar belangrijke moeilijkheden, die alleen kunnen opgelost worden door tijdelijk in de woning te blijven wonen. Denken we maar aan een echtscheiding, het verliezen van een baan, ziekte, hoge leeftijd, enz. 

De huurder moet de verlenging aan de verhuurder vragen per aangetekende brief, uiterlijk een maand voor de vervaldatum van de huurovereenkomst en conform bepaalde voorwaarden

Om welke redenen en met welke opzegtermijnen kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen?

  • In een huurovereenkomst van gemeenrecht zijn de regels voor het verbreken vastgelegd in de huurovereenkomst. Als er geen regels zijn vastgelegd, moet men wachten tot de huurovereenkomst afloopt.
  • In een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats zijn bepaalde motieven en termijnen vastgelegd.
  • In het geval van een studentenwoninghuurovereenkomst kan de verhuurder de overeenkomst enkel verbreken op het moment dat ze ten einde loopt, of wanneer de verhuurder dit minstens 3 maanden op voorhand laat weten.

Welke invloed heeft de niet-registratie van de huurovereenkomst op de beëindiging? 

Een niet-geregistreerde huurovereenkomst heeft voor de huurder en de verhuurder dezelfde waarde als een geregistreerde huurovereenkomst. Toch is registratie belangrijk, omdat het de huurovereenkomst een vaste dagtekening verschaft die de overeenkomst tegenstelbaar maakt ten opzichte van mogelijke verkrijgers van het gehuurde gebouw (bijvoorbeeld bij verkoop).  

Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, hoeft de toekomstige verkrijger geen rekening te houden met de verbrekingsvoorwaarden die worden bepaald door de Brusselse Huisvestingscode. In dat geval bent u als huurder heel kwetsbaar. 

Hoe verloopt een uitzettingsprocedure? Wie voert ze uit en binnen welke termijnen?

Na een vruchteloze poging om een conflict te regelen tussen een huurder en een verhuurder, kan de verhuurder zich tot de vrederechter wenden om de tekortkomende huurder te laten uitzetten. 

Afhankelijk van het gekozen rechtsmiddel is het de griffier of de deurwaarder die het uitzettingsvonnis aan de huurder meedeelt. De uitzetting mag niet gebeuren in de maand volgend op de betekening van het uitzettingsvonnis. Er bestaan drie uitzonderingen op deze regel

De uitzetting mag niet gebeuren in de maand volgend op de betekening van het uitzettingsvonnis, tenzij:

  1. de verhuurder bewijst dat de huurder de woning reeds verlaten heeft.
  2. de verhuurder samen met de huurder een andere termijn heeft afgesproken die in het bevel is vastgelegd.
  3. de rechter de termijn verlengd of verkort op vraag van de verhuurder of huurder wanneer één van beiden bijzonder ernstige omstandigheden inroept. 

De rechter houdt in het bijzonder rekening met de mogelijkheid tot herhuisvesting van de huurder in aanvaardbare omstandigheden die respect hebben voor de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin, in het bijzonder tijdens de winter.

De gerechtsdeurwaarder moet de huurder inlichten over de effectieve datum van uitzetting, met naleving van een termijn van 5 werkdagen.  

Wat gebeurt er met mijn meubels in geval van uitzetting? Hoe kan ik ze terugkrijgen?

Wanneer een uitzetting wordt uitgevoerd zullen de goederen van de huurder die zich na de wettelijke termijn of na de door de rechter vastgestelde termijn nog in de woning bevinden, op kosten van de huurder op straat worden gezet. 

Als zij de openbare weg versperren, zullen deze goederen eveneens op kosten van de huurder worden weggehaald en gedurende 6 maanden door de gemeentelijke overheid worden bewaard. De gemeentelijke overheid houdt een register bij van alle meegenomen en bewaarde goederen.

Op bepaalde goederen kan geen beslag worden gelegd, met name:

  • bedden en beddengoed
  • kleding en de meubels nodig om ze op te bergen
  • een wasmachine
  • een strijkijzer
  • de tafels en stoelen om de maaltijden te nuttigen 
  • een kookfornuis
  • een koelkast
  • de voorwerpen nodig voor het voortzetten van studies of een beroepsactiviteit. 

De volledige lijst van de niet voor beslag vatbare goederen en de voorwaarden van onvatbaarheid voor beslag vindt men in artikel 1408 van het Gerechtelijk Wetboek.

Hoe kan ik gerechtelijke bijstand vragen?  Tot wie moet ik me richten?

Eerstelijns rechtshulp 
Deze hulp omvat praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of een verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie.
Deze hulp is gratis en voor iedereen toegankelijk. Zij wordt aangeboden door advocaten tijdens hun permanentie in de justitiehuizen en gebouwen van de hoven en rechtbanken. Ze wordt georganiseerd in elk gerechtelijk arrondissement door de commissies voor rechtshulp.

De tweedelijns rechtshulp (pro Deo) 
Een advocaat biedt rechtshulp onder de vorm van een uitgebreid juridisch advies of een juridische bijstand in het kader van een rechtspleging of een proces.
Deze vorm van hulp is enkel toegankelijk voor personen met onvoldoende middelen en is gedeeltelijk of geheel gratis naargelang de graad van insolvabiliteit. Voor dit type van hulp moet de aanvrager een verzoek richten aan het bureau voor rechtshulp van de Orde van Advocaten.
Voor meer informatie over de rechtshulp kunt u terecht bij een justitiehuis of een bureau voor rechtshulp van de Orde van Advocaten.

Rechtsbijstand 
Terwijl de tweedelijns rechtshulp betrekking heeft op de kosten voor de tussenkomst van een advocaat, heeft rechtsbijstand betrekking op de gerechtskosten.
Indien de eiser bewijst dat hij niet over voldoende middelen beschikt, kan hij afhankelijk van de graad van onvermogen geheel of gedeeltelijk vrijgesteld worden van de betaling van de gerechtskosten die door de openbare en ministeriële ambtenaren zijn gemaakt, zoals bijvoorbeeld de kosten van een gerechtsdeurwaarder. 
Voor geschillen waarvoor de vrederechter bevoegd is, zoals geschillen in verband met de verhuring van onroerende goederen, wordt het verzoek om rechtsbijstand gericht aan de vrederechter bij wie de zaak reeds aanhangig is of wordt gemaakt.

Document acties