Cookies verzekeren het goed functionneren van onze website. Door gebruik te maken van deze site, gaat u akkoord met ons gebruik van cookies. Meer informatie OK
U bent hier: Home / Huren / Woninghuurovereenkomst / Communicatietoolbox / FAQ / Ik ben medehuurder of toekomstig medehuurder

Ik ben medehuurder of toekomstig medehuurder

Wat is een medehuurovereenkomst?

Een medehuurovereenkomst betreft het huren van één woning door meerdere huurders, middels het afsluiten van één huurovereenkomst tussen de huurders en de verhuurder. 

De specifieke regels die gelden voor medehuren (o.a. de regels inzake hoofdelijkheid, de opzegging, de vervroegde uittreding en het medehuurpact) zijn echter enkel van toepassing na uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming tussen alle huurders en de verhuurder. 

Deze bepalingen gelden voor huurovereenkomsten die werden afgesloten of verlengd na 1 januari 2018. Het ondertekenen van een medehuurovereenkomst betekent dat de huurders onderling solidair zijn ten opzichte van de verhuurder, maar betekent ook dat het voor een huurder veel gemakkelijker is om te vertrekken in vergelijking met een klassieke huurovereenkomst.

Mag de eigenaar tussenkomen in bepaalde aspecten van ons leven in gemeenschap?

Nee, in die zin dat de huurders in het medehuurpact kunnen vastleggen wat de aspecten van het leven in gemeenschap zijn en welke praktische modaliteiten die woonvorm met zich meebrengt. Deze aspecten hebben geen betrekking op de verhuurder. De verhuurder is niet betrokken bij het medehuurpact; hij is enkel betrokken partij bij de huurovereenkomst. Het medehuurpact en de huurovereenkomst zijn 2 afzonderlijke documenten. 

Als één van de medehuurders echter vertrekt en een vervanger voorstelt, dan kunnen de verhuurder en de niet-uittredende medehuurders, de voorgestelde medehuurder weigeren om gegronde en redelijke redenen (bijvoorbeeld, een reden die verband houdt met de solvabiliteit van de voorgestelde persoon).
Bovendien heeft de verhuurder het recht om de huurovereenkomst te beëindigen zodra de helft van de medehuurders is vertrokken zonder dat ze vervangen werden.

Het medehuurpact heeft overigens enkel een dwingende kracht voor de medehuurders die het ondertekenen en die er zich dus op kunnen beroepen in het geval het pact niet wordt nageleefd. Maar één of meerdere medehuurders kunnen er zich niet op beroepen ten opzichte van de verhuurder.

Ik ben student en ik ga een woning delen als medehuurder. Welk soort huurovereenkomst geldt dan: de medehuurovereenkomst, de studentenwoninghuurovereenkomst, of allebei?

Indien een student een medehuurpact ondertekent, betekent dit automatisch dat de medehuurovereenkomst van toepassing is, op voorwaarde natuurlijk dat de verhuurder zijn voorafgaande toestemming heeft gegeven voor de medehuurovereenkomst. 

De regels voor medehuren zullen van toepassing zijn ongeacht de hoedanigheid of het statuut van de medehuurders. Er is dus geen overlapping tussen beide regelingen.

Er dient echter opgemerkt te worden dat beide regelingen, t.t.z. medehuurovereenkomst en studentenwoninghuurovereenkomst, de huurders eenvoudigere en gelijkaardige modaliteiten bieden om te vertrekken (2 maanden opzegtermijn en geen schadevergoeding die betaald moet worden).

Wat is een medehuurpact en wat is het nut ervan?

In een medehuurpact kunnen de medehuurders de aspecten en de praktische modaliteiten van het leven in gemeenschap formeel vastleggen. Door een dergelijk pact te sluiten, zijn de medehuurders zich beter bewust van hun rechten en plichten ten opzichte van de andere medehuurders. De medehuurders kunnen het medehuurpact echter niet gebruiken tegen de verhuurder. Als het medehuurpact een welbepaalde datum heeft (een datum wordt hoofdzakelijk bekomen door de registratie ervan) dan kunnen de medehuurders er zich eventueel op beroepen tegenover elke andere derde.

Het medehuurpact moet verplicht een aantal gegevens vermelden: de verdeelsleutel voor de huurprijs, de inventaris van de meubels en waar ze vandaan komen, de modaliteiten voor het samenstellen van de huurwaarborg, de verdeling van de lasten enz. Verder kunnen de medehuurders er ook andere aspecten van het leven in gemeenschap in bepalen: het feit of er al dan niet huisdieren gehouden mogen worden, of er muziekinstrumenten toegelaten zijn, de manier waarop bijzondere gemeenschappelijke beslissingen genomen worden, enz.

In het kader van vervangingsinkomens (werklozensteun, OCMW-steun enz.) die bepaalde medehuurders zouden ontvangen, moet het medehuurpact zeer nauwkeurig worden opgesteld zodat kan bewezen worden dat het samenwonen in dezelfde woning niet betekent dat het gaat om slechts één gezin voor de toepassing van de federale wetgeving.

Het medehuurpact is noch een aanhangsel bij de huurovereenkomst noch een bijlage bij de eigenlijke huurovereenkomst die de verhuurder zou moeten doen registreren. De verhuurder moet er zich alleen van vergewissen dat een huurder een medehuurpact heeft ondertekend met het oog op de toepassing van het wettelijk stelsel van de medehuur. Dat kan door een bepaling in de huurovereenkomst op te nemen waarin de huurder(s) op erewoord verklaart (verklaren) een dergelijk pact te hebben ondertekend.

N.B.: Men kan in het medehuurpact geen regels opnemen die in strijd zijn met de specifieke bepalingen van het stelsel van de medehuur. 

Kan ik een medehuurpact ondertekenen met andere medehuurders als ik de enige huurder van de woning ben? 

Ja, als u de enige ondertekenaar van de huurovereenkomst met de verhuurder bent, is het mogelijk een dergelijk pact te tekenen om uw relaties met de andere huurders te regelen, maar dat pact zal niet leiden tot de toepassing van de specifieke regels voor medehuur (zoals bijv. de vereenvoudigde uittreding zonder vergoeding). Het gaat dan om een klassiek geval van onderverhuring dat in een pact wordt gegoten.

Bestaat er een model van medehuurpact?

Neen. Het medehuurpact heeft als doel om uw “leven in gemeenschap” te regelen. De medehuurders zijn dus vrij om de inhoud van het medehuurpact te bepalen, behalve wat de verplichte meldingen betreft. 
Zelfs voor de elementen die het medehuurpact verplicht moet bevatten, bent u vrij de details naar eigen goeddunken te regelen. Zo kunnen zij bijvoorbeeld de huurprijs in gelijke delen verdelen, of op basis van de oppervlakte van de kamers, of op basis van de financiële draagkracht, de anciënniteit in de woning, of het feit dat een medehuurder meer werk heeft verricht om de woning te vinden en zodoende een aangepaste huur "verdient", enz.

Eén van de medehuurders vertrekt. Wie moet op zoek gaan naar een nieuwe huurder? 

Dat is de taak van de uittredende medehuurder. Om van zijn verplichtingen, die voortvloeien uit de huurovereenkomst en het medehuurpact bevrijd te zijn, moet de uittredende medehuurder bepaalde stappen ondernemen. Zo moet hij "voldoende actief zoeken" naar een nieuwe medehuurder. Het kan echter in het belang zijn van de groep om hem hierbij te helpen. 

Ik zou me voor het einde van de huurovereenkomst uit de medehuur willen terugtrekken. Is dat mogelijk?

Als een medehuurder zich vervroegd uit de medehuur wilt terugtrekken, moet hij een opzegtermijn van 2 maanden naleven. De opzegtermijn vangt aan op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de medehuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. Een uittredende medehuurder kan zijn opzegging op ieder ogenblik betekenen, maar hij moet dat aangetekend doen ter attentie van de verhuurder en van de overige medehuurders. Een enkel schrijven gericht aan het geheel van de overige medehuurders volstaat om aan deze verplichting te voldoen.

Indien u als medehuurder bepaalde acties onderneemt, bent u geen vergoeding verschuldigd en bent u bevrijd van uw verplichtingen uit de huurovereenkomst en uit het medehuurpact. Onder deze acties verstaat men ofwel het vinden van een nieuwe medehuurder die door de verhuurder en de blijvende medehuurders wordt aanvaard. In dat geval moet deze persoon een aanhangsel aan de huurovereenkomst en het medehuurpact ondertekenen. Ofwel moet de uittredende medehuurder voldoende actief gezocht hebben naar een nieuwe medehuurder. Dat kan bijvoorbeeld worden bewezen door het aantal gemaakte bezoeken, verzonden e-mails, enz. 

Indien de uittredende medehuurder deze acties niet onderneemt, dan moet hij de verplichtingen van de huurovereenkomst en de hoofdelijke verantwoordelijkheid ten opzichte van de andere medehuurders naleven gedurende een termijn van 6 maanden volgend op de inwerkingtreding van de door hem betekende opzegging. Dat betekent dat de uittredende medehuurder nog gedurende 6 maanden vanaf de datum van kennisgeving van zijn opzegging de huur moet blijven betalen, tenzij hij binnen deze tijd een andere medehuurder vindt.

Wat moeten we doen als alle medehuurders zich uit de medehuur willen terugtrekken?

In dat geval moeten alle medehuurders de huurovereenkomst die hen verbindt met de verhuurder beëindigen. Zij moeten daarbij de opzegtermijn naleven en de vergoeding betalen afhankelijk van het stelsel dat op de medehuur toepasselijk is (gemeen huurrecht of hoofdverblijfplaats). Als alle medehuurders op hetzelfde ogenblijk de huurovereenkomst wensen te beëindigen, impliceert het hoofdelijkheids- en onverdeeldheidsprincipe van de huurovereenkomst dat ieder van hen de opzegging ondertekent.

Als minstens de helft van de medehuurders, die de huurovereenkomst hebben ondertekend, hun opzegging gegeven hebben en niet vervangen worden, kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen. In dat geval moet de verhuurder de overgebleven medehuurders een opzegtermijn van 6 maanden geven. Niets belet de verhuurder natuurlijk een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met de overblijvende medehuurders.

Wat gebeurt er indien de woning voor sommige medehuurders de hoofdverblijfplaats is en niet voor andere?  

Indien één van de medehuurders zijn hoofdverblijfplaats vestigt in het gehuurde pand, zijn de gemene regels voor alle woninghuurovereenkomsten van toepassing, evenals de bepalingen betreffende de huurovereenkomsten van hoofdverblijfplaats. 

Sommige medehuurders betalen hun deel van de huur niet. Kan de verhuurder zich voor de betaling van hun schulden tot de andere medehuurders richten? Wat betekent de term "hoofdelijkheid" in de context van de huurovereenkomst?

Ja. Als medehuurder is men hoofdelijk verbonden ten opzichte van de verhuurder voor de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien. 
Dat betekent dat:

  • de verhuurder de betaling van het volledige, onverdeelde huurbedrag van elke medehuurder eisen, of een gedeelte ervan om de kosten van niet-betaling van een gedeelte van iemand van de medehuurders te dekken;
  • de verhuurder kan kiezen bij welke medehuurder hij om betaling gaat vragen. Indien de aangesproken medehuurder niet betaalt, kan hij zich tot een andere medehuurder wenden, enzovoort;
  • een ingebrekestelling gericht aan één van de medehuurders, ook voor de andere medehuurders geldt
  • indien één van de medehuurders een volledige schuld, bijvoorbeeld de huur, betaalt, de andere medehuurders van deze verplichting bevrijd zijn;
  • de ene medehuurder die de schuld betaald heeft, zich tot de andere medehuurders kan wenden om terugbetaling van het betaalde bedrag te krijgen. Hij kan echter alleen om betaling van het teveel betaalde gedeelte (dus het gedeelte zonder zijn verschuldigde huur) vragen.

De hoofdelijkheid heeft alleen betrekking op de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst die de medehuurders met de verhuurder sluiten. Als medehuurder is men alleen in die context hoofdelijk verbonden en blijft men vrij om bij het ondertekenen van een medehuurpact nog bijzondere regels voor de groep van medehuurders vast te leggen met betrekking tot de niet-betaling van de huur door één van de medehuurders.

Document acties