Een stijging van de huurprijzen in Brussel door Airbnb
Een onderzoek van de VUB toont het verband aan tussen de concentratie van Airbnb-woningen en stijgende huurprijzen: hoe meer Airbnb-woningen een Brusselse buurt telt, hoe hoger de huurprijzen.
Evolutie van de Airbnb-markt
De voorbije decennia heeft Brussel een snelle toename gezien van woningen die via Airbnb verhuurd worden. Tussen 2015 en 2017 verdubbelde het Airbnb-aanbod in het gewest naar meer dan 12.000 woningen, waarna het op dit niveau stabiliseerde tot en met 2019. Door de pandemie kreeg de toeristische sector in Brussel harde klappen, waardoor ook het aanbod van Airbnb daalde naar ongeveer 9.000 woningen.
Zoals in andere Europose steden vertoont de Brusselse Airbnb-markt een sterke professionalisering, met spelers die investeren in de aankoop van panden om ze nadien te verhuren op Airbnb.
Deze trend werd versterktt door de pandemie, waarbij professionele hosts nog aan marktaandeel wonnen en het aanbod van een grote groep kleine spelers in sneltempo achteruit ging.
Doelstellingen van de studie
De studie gaat na in welke mate de sterke stijging en vervolgens ook de daling van het Brusselse Airbnb-aanbod een effect heeft gehad op de huur- en koopprijzen van woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Concreet wordt de periode tussen 2016 en 2018 geanalyseerd, alsook de pandemiejaren tussen 2018 en 2020. De onderzoekers maken hierbij een onderscheid tussen de professionele en niet-professionele spelers op de Airbnb-markt.
Resultaten
De resultaten tonen aan dat een concentratie van Airbnb-woningen in een buurt tussen 2016 en 2018 wel degelijk gepaard gaat met een stijging van de gemiddelde huurprijzen, ongeacht of deze woningen werden aangeboden door een professionele host of niet. Opmerkelijk is dat dit effect reeds binnen zo een korte periode kon worden vastgesteld.
Volgens de onderzoekers is het moeilijk te zeggen hoe fors de stijging is, omdat de informatie over huurprijzen zeer versnipperd is en niet centraal beschikbaar. De conclusie van de studie is dat per extra Airbnb-woning op 100 huishoudens er een gemiddelde stijging van de huurprijzen is van 1,6 procent.
Verschillende mechanismes beïnvloeden die prijs. Een groter aanbod op Airbnb betekent de facto een krimpend aanbod op de huurmarkt, wat druk zet op de prijzen. Buurten met veel Airbnb’s trekken meer toeristen aan waardoor de waarde van alle panden – dus ook van winkels of horeca – omhoog gaat.
Tijdens de periode tussen 2016 en 2018 werd er geen effect vastgesteld van Airbnb op de gemiddelde koopprijzen van woningen in een buurt. Ook vonden de onderzoekers geen effect van de veranderingen tussen de pandemiejaren 2018 en 2020. Alhoewel het Airbnb-aanbod daalde in de meeste Brusselse wijken, ging dit niet gepaard met een daling van de woonprijzen tijdens het eerste jaar van de pandemie.
Lees alle info in het werkdocument ‘Zorgt Airbnb voor hogere huurprijzen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?’ van Pieter-Paul Verhaeghe, Marek Endrich, en Petrus te Braak.
