Huurprijsindexatie vanaf 14 oktober 2023 met correctiefactoren
Nog tot 13 oktober 2023 waren er beperkingen op de huurprijsindexering voor woningen met een hoog energieverbruik.
Vanaf 14 oktober 2023 is een indexering voor de huurwoningen met een EPB-certificaat label E, F en G opnieuw toegelaten, maar volgens een aangepaste formule (correctiefactor).
Bij welke woningen geldt een aangepaste formule voor de indexering?
Om de huur te kunnen indexeren (en indien het huurcontract dit niet uitsluit), moet de eigenaar-verhuurder voldoen aan de regionale wetgeving inzake huurcontracten, namelijk:
- Het huurcontract hebben geregistreerd
- Het EPB-certificaat van het verhuurde goed moet zijn voorgelegd aan de huurder
U moet deze indexering met aangepaste formule (correctiefactor) toepassen als uw woning aan de volgende 3 kenmerken beantwoordt:
- Het huurcontract is in werking getreden vóór 14 oktober 2022.
- Het EPB-certificaat van de woning is E, F of G.
- U huurt of verhuurt een woning op de private of publieke markt (woningen verhuurd via het OCMW, de gemeente, het sociaal verhuurkantoor of de regie). De woningen die verhuurd worden door de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM) en door het Woningfonds vallen niet onder deze regeling.
Alleen in dit geval viel u ook onder het tijdelijk beperkingssysteem gedurende 12 maanden.
Hoe dient u te indexeren - Welke formule of correctiefactor moet u toepassen?
U dient het resultaat van de standaardindexatieformule (namelijk basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) te vermenigvuldigen met een correctiefactor.
Er zijn verschillende correctiefactoren. Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPB-certificaat en de verjaardatum van het huurcontract.
Correctiefactor bij huurwoningen met een EPB-certificaat E:
Formule huurprijsindexering:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
- De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
- De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
- De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst
Correctiefactor : 50% x [(indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / indexcijfer 2023]
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.
Voorbeeld:
Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/02/2020
Huurprijs = € 1.000
Basisindex (januari 2020) = 109,72
2021: indexcijfer januari = 110,35
2022: indexcijfer januari = 118,21
2023: indexcijfer januari = 128,00
De geïndexeerde huurprijs bedroeg in
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = € 1.005,74
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = € 1.077,38
In 2023 bedroeg de geïndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 128,00) / 109,72 = € 1.166,61
De verjaardatum viel na 14/10/22 = u kon indexeren, maar slechts met maximaal 50% van de toegestane indexering. In dat geval bedroeg de geïndexeerde huurprijs € 1.121,99 € = (1.077,38 + 1.166,61 / 2).
- Indien u de huurprijs nog niet geïndexeerd hebt voor het lopende huurjaar, en u wenst dit alsnog te doen, dan dient u vanaf 14/10/23 rekening te houden met een correctiefactor:
– U berekent uw huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met een correctiefactor
De correctiefactor is in dit geval:
50% x [(indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / indexcijfer 2023)]
50% x [(118,21 + 128,00) / 128,00)]
50% x [246,21 / 128,00]
50% x [1,92351]
0,96175Huurprijsindexatie met correctiefactor:
[(1.000 x 128,00) / 109,72] x correctiefactor
€ 1.166,61 x correctiefactor
€ 1.166,61 x 0,96175
€ 1.121,99 - Indien u al geïndexeerd heeft voor het huidige huurjaar, moet u wachten tot de volgende verjaardagsdatum van uw contract.
Vanaf 01/02/24 (in dit voorbeeld) kan er opnieuw nuttig geïndexeerd worden met dezelfde correctiefactor.
Formule huurprijsindexering:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
- De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
- De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
- De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst
Correctiefactor: 50% x [(indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022]
- Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.
Voorbeeld:
Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/11/2020
Huurprijs = € 1.000
Basisindex (oktober 2020) = 110,11
2021: indexcijfer oktober = 113,94
2022: indexcijfer oktober = 127,92
2023: indexcijfer oktober = 128,30
De geïndexeerde huurprijs bedroeg in 2021:
(1.000 x 113,94) / 110,11 = € 1.034,78
In 2022, bedroeg de geïndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 127,92) / 110,11 = € 1.161,75
De verjaardatum viel na 14/10/22 = u kon indexeren, maar slechts met maximaal 50% van de toegestane indexering. In dat geval bedroeg de geïndexeerde huurprijs € 1.098,26 = (1.034,78 + 1.161,75 / 2).
- Indien u de huurprijs nog niet geïndexeerd hebt voor het lopende huurjaar, en u wenst dit alsnog te doen, dan dient u vanaf 14/10/23 rekening te houden met een correctiefactor:
– U berekent uw huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met een correctiefactor
De correctiefactor is in dit geval:
50% x [(indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022)]
50% x [(113,94 + 127,92) / 127,92)]
50% x [241,86 / 127,92]
50% x [1,89071]
0,94535Huurprijsindexatie met correctiefactor:
[(1.000 x 127,92) / 110,11] x correctiefactor
1.161,75 € x correctiefactor
1.161,75 € x 0,94535
€ 1.098,26 - Indien u al geïndexeerd heeft voor het huidige huurjaar, moet u wachten tot de volgende verjaardagsdatum van uw contract.
Vanaf 01/11/23 (in dit voorbeeld) kan er opnieuw nuttig geïndexeerd worden met dezelfde correctiefactor:
[(1.000 x 128,30) / 110,11] x correctiefactor
€ 1.165,19 x correctiefactor
€ 1.165,19 x 0,94535
€ 1.101,52
Correctiefactor bij huurwoningen met een EPB-certificaat F of G:
Formule huurprijsindexering:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
- De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
- De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
- De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst
Correctiefactor: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
- Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.
De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.
Voorbeeld:
Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/02/2020
Huurprijs = € 1.000
Basisindex (januari 2020) = 109,72
2021: indexcijfer januari = 110,35
2022: indexcijfer januari = 118,21
2023: indexcijfer januari = 128,00
De geïndexeerde huurprijs bedroeg in
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = € 1.005,74
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = € 1.077,38
In 2023 bedroeg de geïndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 128,00) / 109,72 = € 1.166,61
De verjaardatum viel na 14/10/22 zodat u niet kon indexeren op de verjaardatum van de overeenkomst in 2023.
Vanaf 14/10/23 kan u opnieuw indexeren voor het lopende huurjaar, maar u dient rekening te houden met de correctiefactor:
– U berekent uw huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met de correctiefactor
De correctiefactor is in dit geval:
indexcijfer / indexcijfer 2023
118,21 / 128,00
0,92351
Huurprijsindexatie met correctiefactor:
[(1.000 x 128,00) / 109,72] x correctiefactor
€ 1.166,61 x correctiefactor
€ 1.166,61 x 0,92351
€ 1.077,38
Het bekomen resultaat toont aan dat indexeren voor het resterende huurjaar nu geen zin heeft.
Vanaf 01/02/24 (in dit voorbeeld) kan er opnieuw nuttig geïndexeerd worden met dezelfde correctiefactor.
Formule huurprijsindexering:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
- De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
- De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
- De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst
Correctiefactor: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022
- Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021.
- Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.
Voorbeeld:
Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/11/2020
Huurprijs = € 1.000
Basisindex (oktober 2020) = 110,11
2021: indexcijfer oktober = 113,94
2022: indexcijfer oktober = 127,92
2023: indexcijfer oktober = 128,30
De geïndexeerde huurprijs bedroeg in 2021:
(1.000 x 113,94) / 110,11 = € 1.034,78
In 2022, bedroeg de geïndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 127,92) / 110,11 = € 1.161,75
Vermits de verjaardatum viel na 14/10/22, kon u, voor deze woning niet indexeren op de verjaardatum van de overeenkomst in 2022.
Vanaf 14/10/23 kan u indexeren voor het lopende huurjaar, maar u dient rekening te houden met de correctiefactor:
– U berekent de geïndexeerde huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met de correctiefactor
De correctiefactor is in dit geval:
indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022
113,94 / 127,92
0,89071
Huurprijsindexatie met correctiefactor:
[(1.000 x 127,92) / 110,11] x correctiefactor
€ 1.161,75 x correctiefactor
€ 1.161,75 x 0,89071
€ 1.034,78
Het bekomen resultaat toont aan dat indexeren voor het resterende huurjaar geen zin heeft.
Vanaf 01/11/23 (in dit voorbeeld) kan er opnieuw nuttig geïndexeerd worden met dezelfde correctiefactor :
[(1.000 x 128,30) / 110,11] x correctiefactor
€ 1.165,19 x correctiefactor
€ 1.165,19 x 0,89071
€ 1.037,85
Veelgestelde vragen
U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. U past dit dus niet alleen bij een indexatie in 2023 of 2024 toe (naargelang de verjaardatum van het contract), maar ook in de jaren nadien. Pas al er een beter EPB voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.
Indien het EPB-certificaat niet is voorgelegd aan de huurder, dan kan u niet overgaan tot huurindexatie.
Dit is tevens het geval indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is door de verhuurder.
Als de verhuurder te veel aanrekent, dan heeft de huurder het recht om dit bij zijn verhuurder te betwisten. In geval van discussies tussen partijen, dan kunnen deze de vrederechter vatten.
Tools voor de berekening
Een Exceltool om de berekening te vergemakkelijken
U vindt hier een Exceltool (.xls) om de nodige berekeningen mee te doen.
U dient de Excel tool te downloaden en de bewerking te activeren.
Deze versie is enkel bruikbaar voor het berekenen van de aanpassing van huurprijzen van woninghuurovereenkomsten tot 30/11/2023.
Een update van de module is telkens beschikbaar vanaf de 5e van de maand.
Tabel van de correctiefactoren
Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract:
| Verjaardatum van het huurcontract | EPC = E | EPC = F – G |
|---|---|---|
| Vanaf 14 tot 31 oktober 2022 | 0,949447646 | 0,898895293 |
| November 2022 | 0,945356473 | 0,890712946 |
| December 2022 | 0,951977401 | 0,903954802 |
| Januari 2023 | 0,951950895 | 0,903901791 |
| Februari 2023 | 0,961757813 | 0,923515625 |
| Maart 2023 | 0,967996216 | 0,935992433 |
| April 2023 | 0,965766823 | 0,931533646 |
| Mei 2023 | 0,971941594 | 0,943883189 |
| Juni 2023 | 0,972124068 | 0,944248135 |
| Juli 2023 | 0,976119286 | 0,952238571 |
| Augustus 2023 | 0,977109655 | 0,954219311 |
| September 2023 | 0,980049682 | 0,960099363 |
| Vanaf 1 tot 13 oktober 2023 | 0,989805521 | 0,979611041 |
