Gewestelijke overheidsdienst Brussel - Brussel Huisvesting

Bij welke woningen geldt een aangepaste formule voor de indexering?

Om de huur te kunnen indexeren (en indien het huurcontract dit niet uitsluit), moet de eigenaar-verhuurder voldoen aan de regionale wetgeving inzake huurcontracten, namelijk:

U moet deze indexering met aangepaste formule (correctiefactor) toepassen als uw woning aan de volgende 3 kenmerken beantwoordt:

  1. Het huurcontract is in werking getreden vóór 14 oktober 2022.
  2. Het EPB-certificaat van de woning is E, F of G.
  3. U huurt of verhuurt een woning op de private of publieke markt (woningen verhuurd via het OCMW, de gemeente, het sociaal verhuurkantoor of de regie). De woningen die verhuurd worden door de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM) en door het Woningfonds vallen niet onder deze regeling.


Alleen in dit geval viel u ook onder het tijdelijk beperkingssysteem gedurende 12 maanden.

Hoe dient u te indexeren - Welke formule of correctiefactor moet u toepassen?

U dient het resultaat van de standaardindexatieformule (namelijk basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) te vermenigvuldigen met een correctiefactor.

Er zijn verschillende correctiefactoren. Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPB-certificaat en de verjaardatum van het huurcontract.

Correctiefactor bij huurwoningen met een EPB-certificaat E:

Formule huurprijsindexering:

[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]

  • De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
  • De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
  • De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst

Correctiefactor : 50% x [(indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / indexcijfer 2023]

  • Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
  • Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.

Voorbeeld:

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/02/2020
Huurprijs = ‚ā¨ 1.000
Basisindex (januari 2020) = 109,72

2021: indexcijfer januari = 110,35
2022: indexcijfer januari = 118,21
2023: indexcijfer januari = 128,00
2024: indexcijfer januari = 130,19

De ge√Įndexeerde huurprijs bedroeg in
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = ‚ā¨ 1.005,74
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = ‚ā¨ 1.077,38

In 2023 bedroeg de ge√Įndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 128,00) / 109,72 = ‚ā¨ 1.166,61

De verjaardatum viel na 14/10/22 = u kon indexeren, maar slechts met maximaal 50% van de toegestane indexering. In dat geval bedroeg de ge√Įndexeerde huurprijs ‚ā¨ 1.121,99 ‚ā¨ =¬† (1.077,38 + 1.166,61 / 2).

Vanaf 14/10/23 kan u opnieuw indexeren maar u dient rekening te houden met de correctiefactor:
– U berekent uw huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met een correctiefactor

De correctiefactor is in dit geval:
50% x [(indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / indexcijfer 2023)]
50% x [(118,21 + 128,00) / 128,00)]
50% x [246,21 / 128,00]
50% x [1,92351]
0,9617578

Huurprijsindexatie vanaf februari 2024 met correctiefactor:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
[(basishuurprijs x gezondheidsindexcijfer januari 2024) / gezondheidsindexcijfer januari 2020) x correctiefactor]

[(1.000 x 130,19) / 109,72] x correctiefactor
‚ā¨ 1.186,56 x correctiefactor
‚ā¨ 1.186,56 x 0,9617578
‚ā¨ 1.141,19

U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. Pas al er een beter EPB voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.

Formule huurprijsindexering:

[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]

  • De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
  • De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
  • De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst

Correctiefactor: 50% x [(indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022]

  • Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
  • Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.

Voorbeeld:

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/11/2020
Huurprijs = ‚ā¨ 1.000
Basisindex (oktober 2020) = 110,11

2021: indexcijfer oktober = 113,94
2022: indexcijfer oktober = 127,92
2023: indexcijfer oktober = 128,30

De ge√Įndexeerde huurprijs bedroeg in 2021:
(1.000 x 113,94) / 110,11 = ‚ā¨ 1.034,78

In 2022, bedroeg de ge√Įndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 127,92) / 110,11 = ‚ā¨ 1.161,75

De verjaardatum viel na 14/10/22 = u kon indexeren, maar slechts met maximaal 50% van de toegestane indexering. In dat geval bedroeg de ge√Įndexeerde huurprijs ‚ā¨ 1.098,26 = (1.034,78 + 1.161,75 / 2).

Vanaf 14/10/23 kan u opnieuw indexeren maar u dient rekening te houden met de correctiefactor:
– U berekent uw huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met een correctiefactor

De correctiefactor is in dit geval:
50% x [(indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022)]
50% x [(113,94 + 127,92) / 127,92)]
50% x [241,86 / 127,92]
50% x [1,89071]
0,945356473

Huurprijsindexatie vanaf november 2023 met correctiefactor:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
[(basishuurprijs x gezondheidsindexcijfer oktober 2023) / gezondheidsindexcijfer oktober 2020) x correctiefactor]
[(1.000 x 128,30) / 110,11] x correctiefactor
‚ā¨ 1.165,19 x correctiefactor
‚ā¨ 1.165,19 x 0,945356473
‚ā¨ 1.101,52

U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. Pas al er een beter EPB voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.

Correctiefactor bij huurwoningen met een EPB-certificaat F of G:

Formule huurprijsindexering:

[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]

  • De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
  • De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
  • De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst

Correctiefactor: indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023

  • Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
  • Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.

De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.

Voorbeeld:

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/02/2020
Huurprijs = ‚ā¨ 1.000
Basisindex (januari 2020) = 109,72

2021: indexcijfer januari = 110,35
2022: indexcijfer januari = 118,21
2023: indexcijfer januari = 128,00
2024: indexcijfer januari = 130,19

De ge√Įndexeerde huurprijs bedroeg in
2021: (1.000 x 110,35) / 109,72 = ‚ā¨ 1.005,74
2022: (1.000 x 118,21) / 109,72 = ‚ā¨ 1.077,38

In 2023 bedroeg de ge√Įndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 128,00) / 109,72 = ‚ā¨ 1.166,61

De verjaardatum viel na 14/10/22 zodat u niet kon indexeren op de verjaardatum van de overeenkomst in 2023.

Vanaf 14/10/23 kan u opnieuw indexeren maar u dient rekening te houden met de correctiefactor:
– U berekent uw huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met de correctiefactor

De correctiefactor is in dit geval:
indexcijfer / indexcijfer 2023
118,21 / 128,00
0,923515625

Huurprijsindexatie vanaf februari 2024 met correctiefactor:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
[(basishuurprijs x gezondheidsindexcijfer januari 2024) / gezondheidsindexcijfer januari 2020) x correctiefactor]
[(1.000 x 130,19) / 109,72] x correctiefactor
‚ā¨ 1.186,56 x correctiefactor
‚ā¨ 1.186,56 x 0,923515625
‚ā¨ 1.095,81

U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. Pas al er een beter EPB voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.

Formule huurprijsindexering:

[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]

  • De basishuurprijs de huurprijs is die in de huurovereenkomst wordt vermeld;
  • De basisindex is de index van de maand voorafgaand aan de datum van afsluiting van de overeenkomst;
  • De nieuwe index is die van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst

Correctiefactor: indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022

  • Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021.
  • Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.

De indextabellen zijn beschikbaar op de Statbel website van de FOD Economie.

Voorbeeld:

Huurovereenkomst ondertekend en in werking getreden op 01/11/2020
Huurprijs = ‚ā¨ 1.000
Basisindex (oktober 2020) = 110,11

2021: indexcijfer oktober = 113,94
2022: indexcijfer oktober = 127,92
2023: indexcijfer oktober = 128,30

De ge√Įndexeerde huurprijs bedroeg in 2021:
(1.000 x 113,94) / 110,11 = ‚ā¨ 1.034,78

In 2022, bedroeg de ge√Įndexeerde huurprijs, voor woningen waarvoor indexering toegestaan was:
(1.000 x 127,92) / 110,11 = ‚ā¨ 1.161,75

Vermits de verjaardatum viel na 14/10/22, kon u, voor deze woning niet indexeren op de verjaardatum van de overeenkomst in 2022.

Vanaf 14/10/23 kan u opnieuw indexeren maar u dient rekening te houden met de correctiefactor:
– U berekent de ge√Įndexeerde huurprijs via de normale regels
– U vermenigvuldigt deze met de correctiefactor

De correctiefactor is in dit geval:
indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022
113,94 / 127,92
0,890712946

Huurprijsindexatie vanaf november 2023 met correctiefactor:
[(basishuurprijs x nieuwe indexcijfer) / aanvangsindexcijfer) x correctiefactor]
[(basishuurprijs x gezondheidsindexcijfer oktober 2023) / gezondheidsindexcijfer oktober 2020) x correctiefactor]
[(1.000 x 128,30) / 110,11] x correctiefactor
‚ā¨ 1.165,19 x correctiefactor
‚ā¨ 1.165,19 x 0,890712946
‚ā¨ 1.037,86

U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. Pas al er een beter EPB voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.

Veelgestelde vragen

U moet de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. U past dit dus niet alleen bij een indexatie in 2023 of 2024 toe (naargelang de verjaardatum van het contract), maar ook in de jaren nadien. Pas al er een beter EPB voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet u de correctiefactor niet meer toepassen.

Indien het EPB-certificaat niet is voorgelegd aan de huurder, dan kan u niet overgaan tot huurindexatie.

Dit is tevens het geval indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is door de verhuurder.

Als de verhuurder te veel aanrekent, dan heeft de huurder het recht om dit bij zijn verhuurder te betwisten. In geval van discussies tussen partijen, dan kunnen deze de vrederechter vatten.

Tools voor de berekening

Een Exceltool om de berekening te vergemakkelijken

U vindt hier een Exceltool (.xls) om de nodige berekeningen mee te doen.
U dient de Excel tool te downloaden en de bewerking te activeren.

Deze versie is enkel bruikbaar voor het berekenen van de aanpassing van huurprijzen van woninghuurovereenkomsten tot 30/04/2024.

Een update van de module is telkens beschikbaar vanaf de 5e van de maand.

Tabel van de correctiefactoren

Welke correctiefactor u moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract:

Verjaardatum van het huurcontractEPC = EEPC = F – G
Vanaf 14 tot 31 oktober 20220,9494476460,898895293
November 20220,9453564730,890712946
December 20220,9519774010,903954802
Januari 20230,9519508950,903901791
Februari 20230,9617578130,923515625
Maart 20230,9679962160,935992433
April 20230,9657668230,931533646
Mei 20230,9719415940,943883189
Juni 20230,9721240680,944248135
Juli 20230,9761192860,952238571
Augustus 20230,9771096550,954219311
September 20230,9800496820,960099363
Vanaf 1 tot 13 oktober 20230,9898055210,979611041